Tout ce que fait Appraise Paris

Une adresse, tout le marché

Vous saisissez une adresse : l'outil géocode le bien et récupère seul les données publiques pertinentes. Plus de ressaisie, des chiffres datés et sourcés.

• Ventes réelles géolocalisées (DVF) : comparables autour du bien, pas des estimations.
• Loyers de marché au m² par commune (carte des loyers DHUP).
• Performance énergétique (DPE officiel, base ADEME) rattachée à l'adresse.
• Risques naturels & technologiques (Géorisques).
• Fiscalité locale : taux de taxe foncière (DGFiP).
• Tension du marché : zonage TLV, statistiques de volumes & liquidité.
• Délinquance communale (SSMSI) pour lire le quartier.
• Taux de crédit de référence (Banque de France / BCE).
• Contexte macro & micro en un coup d'œil : coût du crédit et effet de levier d'un côté, marché local (médiane, liquidité, rendement) de l'autre.
• Tendance des prix au m² sur 3 ans, au plus près du bien (quartier, arrondissement, ville).
• Marge de négociation, rue par rue : combien un quart des ventes se sont conclues sous le prix médian, en % et en euros sur un bien-type — calculé sur les ventes réelles (DVF), pas sur un forfait. Nouveau
• Taux de rotation du parc, rue par rue : combien de logements d'une rue changent de mains sur 5 ans (ventes DVF ÷ parc total, source données bâtiment publiques). Le vrai thermomètre du marché, qui ne favorise plus les longues artères. Nouveau
• Rendement locatif par typologie : studio, 2P, 3P, 4P+, en location vide ET meublée, calculés au loyer plafond (fourchette haute) rapporté au prix d'achat DVF de chaque typologie. Nouveau
• La hauteur du bâti, rue par rue : chaque page de rue indique désormais le gabarit dominant (R+6/7 haussmannien, R+3 faubourien, tours) — un marqueur d'époque qui éclaire le style, les charges et le DPE. Nouveau classement des rues au bâti le plus haut. Nouveau

Sources officielles uniquement — DVF, DHUP, ADEME, Géorisques, DGFiP, INSEE, Banque de France. Chaque chiffre reste rattachable à sa source.

Dashboard investisseur

L'analyse complète d'un achat locatif — ou d'une résidence principale — en un écran, avec un verdict actionnable et le détail pour les experts.

• Rentabilité : brut, net et net-net (fiscalité comprise).
• Trésorerie : cash-flow mensuel, effort d'épargne, point mort.
• Performance : IRR multi-horizons, cash multiple, retour sur apport.
• Horizon de détention paramétrable : changez la durée prévue et toute la performance (rendement, patrimoine projeté, stratégie de sortie) se recalcule instantanément.
• Fiscalité : Foncier & LMNP (micro et réel), amortissements.
• Plus-value : abattements par durée, exonération en résidence principale.
• Financement : mensualité, amortissement, capital restant dû.
• Risque : stress test (prudent / central / optimiste).
• Synthèse : notation /100 et verdict en une ligne.
• Acheter vs louer et mode résidence principale (coût net d'habiter).
• Plus-value LMNP conforme à la loi de finances 2025 : les amortissements déduits en LMNP au réel minorent désormais le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, comme l'exige la loi pour les cessions depuis le 15/02/2025. Les projections de revente nette, de TRI et de rendement en tiennent compte. Les résidences services et le logement social, exclus par le texte, disposent d'une case dédiée. Nouveau
• Frais de notaire plus justes : un champ « honoraires d'agence à charge acquéreur » permet désormais de calculer les droits de mutation sur le prix net vendeur (hors honoraires), au lieu du prix affiché — souvent quelques centaines d'euros de frais surestimés en moins. Nouveau
• Importer une annonce par son lien : collez l'URL d'une annonce en vente et l'app pré-remplit le bien (prix, surface, pièces, DPE) et son adresse automatiquement, prêt pour l'analyse. Nouveau
• Effet de ciseau fiscal : au régime réel, l'onglet Rentabilité repère l'année où l'impôt dépasse votre cash-flow (le capital remboursé n'étant pas déductible) — le piège classique de fin de prêt, enfin visible dans la projection. Nouveau

Affichage Débutant / Expert : on masque les indicateurs techniques pour aller à l'essentiel, ou on déplie tout.

Voir le dashboard investisseur en détail →

Expertise — la valeur vénale, défendable

Une évaluation professionnelle de valeur vénale, conduite selon le référentiel normatif choisi, pensée pour tenir face à un tiers : fisc, notaire, juge, banque ou copartageant.

• Plusieurs méthodes indépendantes : comparaison, capitalisation du revenu, coût de remplacement.
• Comparables réels (DVF) géolocalisés sur une carte, sélectionnables, complétés des annonces en vente.
• Ajustements transparents : chaque décote / surcote est tracée et justifiée.
• Finalité de la mission : garantie bancaire, IFI, succession, divorce/partage, contrôle de prix.
• Nature juridique : pleine propriété, indivision, nue-propriété, usufruit.
• Diagnostics : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques.
• Date de valeur explicite et fourchette de valeur.
• Valeurs complémentaires : valeur de reconstruction à neuf (usage assurance, maisons) et valeur en vente forcée / liquidation.
• Indice de fiabilité et contrôles de cohérence du dossier.
• Standards internationaux : livrables aux formats RICS Red Book, USPAP, IVS pour les clients étrangers.
• Deux pages expliquent quand une expertise s'impose : la différence entre une estimation et une expertise, et les situations — succession, partage, divorce, donation, apport en société — où la valeur est opposée à un tiers et doit être motivée. Accessibles depuis chaque page de prix. Nouveau
• Marge de négociation par marché : l'écart entre prix affiché et prix signé n'est plus un forfait unique — il suit la tension locale (environ 3 % en marché tendu, 8 % en marché détendu), sur la base des baromètres publiés. Nouveau
• Comparables ramenés à la date de valeur : une vente de référence d'il y a deux ans ne reflète plus le marché d'hier — elle est réindexée sur la tendance du secteur avant d'entrer dans le calcul, comme l'exige la méthode par comparaison. Nouveau
• Moins de questions redondantes : quand vos documents contiennent déjà l'information (type de bien, cave, parking…), l'assistant ne vous la redemande plus — il ne pose que les questions dont la réponse manque vraiment. Nouveau

Conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Une estimation n'est pas une expertise : ici la valeur est juste, datée et argumentée.

Voir le dashboard expertise en détail →

Expertisia — l'agent conversationnel

Un assistant qui mène l'expertise en langage naturel : il vous interroge, lit vos documents et n'en redemande jamais une donnée déjà fournie.

• Entretien guidé : les bonnes questions, dans le bon ordre.
• Lecture de documents : DPE, diagnostics techniques (amiante, plomb, électricité, gaz, risques), PV d'AG, règlement de copropriété, baux, titre, taxe foncière… les informations clés sont extraites et le dossier se pré-remplit — y compris l'adresse et les caractéristiques de base retrouvées directement dans vos pièces.
• Analyse argumentée : la valeur est expliquée, critiquée et chaque constat est rattaché à sa source.
• Sauvegarde de dossiers : enregistrez, rouvrez, reprenez un dossier nommé.
• Annexes prises en compte : l'assistant demande désormais la terrasse, la cave et le parking — des éléments de valeur qui n'apparaissent pas dans un DPE ou un PV d'AG — pour que leur valeur soit toujours intégrée. Nouveau
• Documents proposés au bon moment : si vous répondez aux questions sans joindre de pièces, l'assistant vous propose à la fin d'envoyer vos documents pour fiabiliser l'estimation. Nouveau
• Avis de valeur plus rapide : en mode estimation, l'assistant se concentre sur ce qui fait la valeur du bien et laisse de côté le détail juridique/copropriété réservé à l'expertise complète. Nouveau
• Lecture des documents en direct : déposez vos pièces (DPE, bail, PV d'AG, plan…) et voyez les informations extraites apparaître au fur et à mesure — dans le chat comme en expertise manuelle. Vous savez ce qui a été lu, et vous corrigez d'un mot si besoin. Nouveau

L'agent éclaire le raisonnement ; la valeur reste produite par le moteur d'évaluation. Il peut se tromper — vous gardez la main.

Voir Expertisia en détail →

Rapports & export

De l'écran au document remis au client, sans rupture.

• Export Word / PDF du rapport d'expertise et de l'analyse d'investissement.
• Partage par lien d'un rapport en ligne.
• En-têtes bilingues (français / anglais).
• Carte de localisation et comparables intégrés au rapport.
• Vos données ne servent pas à entraîner les IA : les informations transmises aux modèles d'intelligence artificielle sont routées uniquement vers des fournisseurs qui ne les conservent ni ne les réutilisent pour leur entraînement — garanti côté serveur sur chaque requête. Nouveau
• « Deal Check » : le volet investisseur est renommé — un verdict rapide sur la solidité d'une opération (rentabilité, cash-flow, dette, fiscalité, patrimoine), complémentaire de l'expertise. Nouveau
• Rapport investisseur augmenté IA : un rapport PDF complet depuis le dashboard investissement (synthèse, rentabilité, analyse de risque, recommandations chiffrées recalculées par le moteur) — classable dans « Mes rapports ». Nouveau
• « Mes rapports » : recherche dans vos clients et rapports, et classement des dossiers du dashboard investisseur (pas seulement les expertises) — réouvrables et liés à un client. Nouveau

Méthode & traçabilité

Pas de boîte noire : la valeur s'explique, se source et se reproduit.

• Tout est sourcé : chaque donnée renvoie à une base publique officielle.
• Ajustements explicites : on voit ce qui monte ou descend la valeur, et pourquoi.
• Contrôles de cohérence : confrontation à la médiane du secteur et aux annonces.
• Référentiel normatif revendiqué (Charte / standards internationaux).

Besoin des définitions ? Le lexique explique 136 termes d'investissement et d'expertise (cash-flow, DSCR, IRR, valeur vénale, décote, capitalisation…) avec formule et exemple.

Accès & confidentialité

Un outil professionnel, à accès réservé, qui ne s'appuie que sur des données publiques.

• Accès réservé : connexion par lien sécurisé, comptes validés.
• Données publiques : aucune donnée personnelle de tiers exploitée.
• Aucun traceur publicitaire ni statistique tiers ; cookies strictement nécessaires.
• Conforme RGPD — confidentialité et mentions légales accessibles.