Droit d'usage et d'habitation (DUH) Expertise — droits, démembrement & surfaces
Droit personnel d'occuper un logement, plus limité que l'usufruit.
Permet à son titulaire d'habiter le bien (et sa famille) mais pas de le louer ni de le céder. Plus restreint que l'usufruit, il décote la valeur du bien grevé. Fréquent en viager occupé et en arrangements familiaux.
Définition détaillée
Le droit d'usage et d'habitation (DUH) autorise son titulaire à occuper personnellement un logement, avec sa famille, pour ses propres besoins. C'est un droit réel mais nettement plus restreint que l'usufruit : contrairement à l'usufruitier, le bénéficiaire ne peut ni louer le bien pour en percevoir des loyers, ni le céder, ni le transmettre ; le droit est attaché à la personne et limité à ses besoins d'habitation. Parce qu'il prive le propriétaire de la jouissance sans offrir au titulaire la pleine palette de l'usufruit, il grève la valeur du bien d'une décote, généralement moindre que celle d'un usufruit puisque son champ est plus étroit. On le rencontre couramment dans les ventes en viager occupé, où le vendeur conserve un DUH plutôt qu'un usufruit, et dans les arrangements familiaux. Sa valorisation s'appuie souvent sur le barème de l'usufruit de l'article 669 du Code général des impôts, minoré pour tenir compte de son caractère plus limité. Piège fréquent : l'assimiler à un usufruit et surévaluer la décote, ou supposer à tort que le titulaire peut louer le bien.
Pourquoi c'est important ?
Distinguer le DUH de l'usufruit change la décote appliquée et donc le prix : un bien grevé d'un simple droit d'habitation se valorise mieux qu'un bien sous usufruit locatif. Le repérer évite des erreurs d'évaluation en viager occupé et clarifie ce que l'occupant peut, ou ne peut pas, faire du logement.
Expliqué simplement (ELI5)
C'est le droit d'habiter une maison avec sa famille, mais sans pouvoir la louer ni la vendre. C'est comme avoir la permission de dormir dans une chambre prêtée : tu y vis, mais tu ne peux pas la sous-louer à un copain.
Sources Notaires de France — Vente en viager
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