Appraise ParisLexique
Accéder à l'outil
Ressource · 136 termes

Lexique de l'immobilier

Les termes de l'immobilier locatif et de l'expertise, définis en français — chacun avec sa fiche dédiée (définition approfondie, « pourquoi c'est important », version simple), formule et exemple chiffré.

Rendement & rentabilité

Break-evenEN#

Break-even Occupancy · Seuil de rentabilité d'occupation · Taux d'occupation point mort

Taux d'occupation minimum pour couvrir charges et dette. Sous 90 % = souhaitable.

Le break-even occupancy est le taux d'occupation minimum nécessaire pour que les loyers couvrent l'intégralité des charges d'exploitation et de l'annuité de crédit. Au-dessus de ce seuil, le bien dégage un cash-flow positif ; en dessous, il coûte de l'argent. Plus il est bas, plus la marge face à la vacance est grande : un break-even sous 90 % est souhaitable, au-delà de 95 % la marge est quasi inexistante.

Voir aussi Loyer point mort · Taux de vacance · Marge de sécurité

Lire la fiche complète : Break-even →

Cap RateEN#

Capitalization Rate · Taux de capitalisation

NOI / prix d'achat. Rendement opérationnel du bien, indépendant du financement.

Le Cap Rate rapporte le revenu net d'exploitation (NOI) au prix d'achat du bien. Il mesure la rentabilité opérationnelle intrinsèque, sans tenir compte de la façon dont l'acquisition est financée (apport ou crédit). C'est un standard de comparaison entre biens : un Cap Rate élevé signale un meilleur rendement ou un prix plus bas. Il diffère du rendement net, qui se calcule sur le coût total et non sur le seul prix.

Voir aussi Rendement net · NOI · Cash-on-Cash · Yield on Cost

Lire la fiche complète : Cap Rate →

Cash-on-CashEN#

Cash-on-Cash Return · CoC · Rendement sur fonds propres

Cash-flow annuel / apport. Mesure le rendement du seul argent que vous avez sorti.

Le Cash-on-Cash rapporte le cash-flow annuel (après charges et remboursement du crédit) au capital réellement investi : l'apport. Contrairement au Cap Rate, il intègre l'effet de levier du crédit. C'est le rendement effectif de votre épargne immobilisée. Au-delà de 5 à 6 %, l'opération est généralement jugée intéressante.

Voir aussi Cap Rate · Rendement net-net · Levier financier

Lire la fiche complète : Cash-on-Cash →

GRMEN#

Gross Rent Multiplier · Multiplicateur de loyer brut · GIM (Gross Income Multiplier)

Prix / loyer annuel brut. Nombre d'années de loyers bruts pour couvrir le prix.

Le GRM (Gross Rent Multiplier) divise le prix d'achat par le loyer annuel brut. Il indique en combien d'années de loyers bruts le prix serait couvert : c'est l'inverse du rendement brut. Plus le multiple est bas, plus le bien est rentable. En résidentiel français, un GRM inférieur à 14× est très favorable, au-delà de 20× le bien est cher. Les niveaux dépendent fortement de la zone (Paris bien plus élevé que la province).

Voir aussi Rendement brut · Price-to-Rent · Cap Rate · OER

Lire la fiche complète : GRM →

Loyer point mort#

Point mort locatif · Loyer d'équilibre · Break-even rent

Loyer mensuel minimum pour couvrir charges et dette. En dessous, le bien coûte de l'argent.

Le loyer point mort est le loyer mensuel minimum permettant de couvrir l'ensemble des charges d'exploitation et l'annuité de crédit, en intégrant une provision pour vacance et impayés. C'est le pendant en euros du break-even occupancy. Si le loyer de marché est supérieur, l'opération s'autofinance ; s'il est inférieur, il faut combler la différence chaque mois.

Voir aussi Break-even · Marge de sécurité · Taux de vacance

Lire la fiche complète : Loyer point mort →
★ Lecture recommandée Couverture — Essential Property Investment Calculations Essential Property Investment Calculations Robert Heaton ★ 4,8/5 · 1 166 avis · juin 2026 Toutes les formules clés de l'investissement locatif (rendement, cash-flow, ROI) — l'approche par les chiffres. (en anglais) Recommandation de l'expert — Je le recommande pour maîtriser les chiffres : chaque ratio locatif, posé avec sa formule. Le complément parfait de ce lexique (en anglais). Voir le livre ↗

Marge de sécurité#

Marge de négociation · Coussin de sécurité · Margin of safety

Écart entre le prix maximum acceptable (cash-flow nul) et le prix demandé.

La marge de sécurité mesure l'écart, en pourcentage, entre le prix maximum auquel l'opération reste à l'équilibre (cash-flow nul avec le financement envisagé) et le prix réellement demandé. Une marge positive signifie qu'il existe une réserve de négociation et un coussin face aux imprévus ; une marge négative (surcote) indique que le prix dépasse déjà le seuil de rentabilité. Au-delà de 5 % de marge, l'opération offre un confort réel.

Voir aussi Loyer point mort · Break-even · Yield on Cost

Lire la fiche complète : Marge de sécurité →

OEREN#

Operating Expense Ratio · Ratio de charges · Taux de charges d'exploitation

Charges d'exploitation / loyers bruts. Part des loyers absorbée par les charges. Standard 35-50 %.

L'OER (Operating Expense Ratio) rapporte les charges d'exploitation (taxe foncière, copropriété non récupérable, gestion, assurances, entretien, provisions) aux loyers bruts. Il mesure la part des loyers absorbée par les charges, hors dette et fiscalité. En résidentiel français, un OER de 35 à 50 % est standard ; sous 40 % le bien est économe en charges, au-delà de 55 % les charges pèsent lourd. Utile pour repérer une copropriété coûteuse.

Voir aussi NOI · Rendement net · GRM

Lire la fiche complète : OER →

Price-to-RentEN#

Price-to-Rent Ratio · Ratio prix/loyer

Prix d'achat / loyer annuel. Arbitre l'achat contre la location sur un marché.

Le ratio Price-to-Rent divise le prix d'achat par le loyer annuel d'un bien comparable. Il sert d'arbitre entre acheter et louer : sous 15× l'achat est très favorable, entre 15 et 20× la situation est équilibrée, au-delà de 25× la location est souvent plus rationnelle. Proche du GRM dans sa construction, mais utilisé comme indicateur de marché plutôt que de rentabilité locative.

Voir aussi GRM · Rendement brut · Cap Rate

Lire la fiche complète : Price-to-Rent →

Rendement brut#

Rentabilité brute · Rdt brut

Loyer annuel / prix d'achat. Indicateur de filtrage rapide, hors charges et fiscalité.

Le rendement brut rapporte le loyer annuel théorique au prix d'achat du bien, sans tenir compte des charges, des frais d'acquisition ni de la fiscalité. C'est un filtre de premier tri : il surestime la rentabilité réelle mais permet de comparer vite plusieurs annonces. Un même rendement brut peut recouvrir des charges très différentes.

Voir aussi Rendement net · Rendement net-net · Cap Rate · GRM

Lire la fiche complète : Rendement brut →

Rendement net#

Rentabilité nette · Rdt net

NOI / coût total. Intègre toutes les charges d'exploitation, mais reste hors fiscalité.

Le rendement net rapporte le revenu net d'exploitation (loyers encaissés moins charges : taxe foncière, copropriété non récupérable, gestion, assurances, entretien) au coût total de l'opération, frais de notaire et travaux compris. Il reflète la performance opérationnelle du bien avant impôt. Plus exigeant et plus réaliste que le rendement brut.

Voir aussi Rendement brut · Rendement net-net · NOI · Cap Rate

Lire la fiche complète : Rendement net →

Rendement net-net#

Rentabilité nette-nette · Rdt net-net · Rendement net d'impôt

Cash-flow après impôt / coût total. Le rendement réellement perçu, fiscalité comprise.

Le rendement net-net rapporte le cash-flow annuel après impôt (loyers moins charges, moins dette, moins impôt sur les revenus fonciers et prélèvements sociaux) au coût total de l'opération. C'est le rendement réel qui finit dans votre poche, une fois la fiscalité déduite. Le plus exigeant des indicateurs de rendement : un rendement net peut être bon et un net-net décevant si la fiscalité est lourde.

Voir aussi Rendement net · Cash-on-Cash

Lire la fiche complète : Rendement net-net →

Yield on CostEN#

YoC · Rendement sur coût · Development yield

NOI stabilisé / (coût total + rénovation). Mesure la rentabilité créée par les travaux.

Le Yield on Cost rapporte le revenu net d'exploitation stabilisé (après montée des loyers, par exemple en année 5) au coût total incluant la rénovation. Il sert à juger une stratégie de création de valeur (value-add) : on le compare au Cap Rate de marché pour mesurer la marge dégagée par les travaux. Un Yield on Cost nettement supérieur au Cap Rate de revente signale une opération créatrice de valeur.

Voir aussi Cap Rate · NOI · Rendement net · Marge de sécurité

Lire la fiche complète : Yield on Cost →

Cash-flow & exploitation

Cash-flow net#

Cash-flow · Cash-Flow Net · Flux de trésorerie net · Trésorerie nette

Ce qu'il reste en poche chaque mois une fois tout payé : loyers − charges − dette − impôt. Positif = le bien s'autofinance.

Le cash-flow net est le flux de trésorerie réellement disponible après avoir encaissé les loyers et réglé toutes les sorties : charges d'exploitation, mensualité de crédit (capital + intérêts + assurance) et impôt sur les revenus fonciers. C'est l'indicateur de trésorerie le plus concret pour l'investisseur. Positif, le bien s'autofinance et dégage un excédent ; négatif, il faut combler la différence de sa poche (effort d'épargne).

Voir aussi Effort d'épargne · NOI · PITI · Taux de vacance

Lire la fiche complète : Cash-flow net →

Charges d'exploitation#

OpEx · Operating Expenses · Charges hors dette · Frais d'exploitation

Toutes les dépenses récurrentes hors crédit : taxe foncière, copro non récupérable, gestion, GLI, entretien, CapEx, PNO.

Les charges d'exploitation (OpEx, Operating Expenses) regroupent toutes les dépenses récurrentes nécessaires à l'exploitation du bien, à l'exclusion du remboursement du crédit et de l'impôt. Le modèle additionne : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, assurance loyers impayés (GLI), entretien courant, provision CapEx, assurance propriétaire non occupant (PNO) et renouvellement du mobilier. Elles se soustraient aux loyers effectifs pour obtenir le NOI.

Voir aussi NOI · Provision CapEx · Cash-flow net · Taux de vacance

Lire la fiche complète : Charges d'exploitation →

Coût net d'habiter#

Coût net d'habiter en RP · Surcoût achat vs location · Coût net de propriété

En résidence principale : mensualité + charges propriétaire − loyer que vous paieriez en location équivalente.

Le coût net d'habiter est l'indicateur clé en mode résidence principale, où il n'y a pas de loyer perçu. Il mesure le surcoût réel de l'achat par rapport à la location d'un logement équivalent : la mensualité de crédit et les charges du propriétaire, diminuées du loyer que vous auriez payé en restant locataire. Positif, acheter coûte plus cher que louer sur la période ; négatif, acheter revient moins cher. Il remplace le cash-flow net, inadapté à la résidence principale.

Voir aussi PITI · Charges d'exploitation · Cash-flow net · Effort d'épargne

Lire la fiche complète : Coût net d'habiter →

Effort d'épargne#

Effort de trésorerie · Apport mensuel complémentaire

Somme à sortir de votre poche chaque mois/an quand le cash-flow est négatif pour couvrir charges et crédit.

L'effort d'épargne est le montant que l'investisseur doit ajouter de sa propre trésorerie lorsque les loyers ne suffisent pas à couvrir les charges, la mensualité de crédit et l'impôt. C'est la valeur absolue du cash-flow net quand celui-ci est négatif. Un effort d'épargne maîtrisé peut se justifier par un pari sur la plus-value ou un fort désendettement, mais il doit rester soutenable au regard de votre budget.

Voir aussi Cash-flow net · PITI · Taux de vacance · NOI

Lire la fiche complète : Effort d'épargne →

NOIEN#

Net Operating Income · Revenu net d'exploitation · Résultat net d'exploitation

Loyers effectifs − charges d'exploitation, avant dette et impôt. Mesure la rentabilité propre du bien.

Le NOI (Net Operating Income) est le revenu net d'exploitation : les loyers réellement encaissés (après vacance et impayés) diminués des charges d'exploitation, mais avant le service de la dette et l'impôt. Il isole la performance intrinsèque du bien, indépendamment de son mode de financement. Le NOI doit impérativement être positif et sert de base au calcul du Cap Rate, du DSCR et du rendement net.

Voir aussi Charges d'exploitation · Cash-flow net · Taux de vacance · Rent Roll

Lire la fiche complète : NOI →

PITIEN#

Principal, Interest, Taxes, Insurance · Mensualité totale (capital + intérêts + assurance + taxes)

Mensualité globale du crédit : capital + intérêts + assurance emprunteur (et, à l'origine, la taxe foncière).

Le PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance) est l'acronyme anglo-saxon désignant la charge mensuelle totale liée au logement. En France, le modèle l'applique à la mensualité de crédit augmentée de l'assurance emprunteur (le capital remboursé, les intérêts et l'assurance) ; la taxe foncière, payée annuellement et non mensualisée dans le prêt, est suivie à part dans les charges. C'est le poids réel du remboursement à comparer aux loyers.

Voir aussi Cash-flow net · Effort d'épargne · NOI · Coût net d'habiter

Lire la fiche complète : PITI →

Provision CapExEN#

CapEx · Capital Expenditures · Replacement Reserve · Provision pour gros travaux · Réserve de remplacement

Réserve annuelle mise de côté pour les grosses dépenses futures : toiture, chaudière, ascenseur, ravalement.

La provision CapEx (Capital Expenditures, ou Replacement Reserve) est une enveloppe mise de côté chaque année pour financer les dépenses lourdes et non récurrentes qui surviendront tôt ou tard : toiture, chauffage, ascenseur, ravalement de façade. Contrairement à l'entretien courant, ces postes ne tombent pas tous les ans mais coûtent cher d'un coup. Provisionner évite que ces chocs ne ruinent le cash-flow le jour venu. Le modèle la calcule par défaut à 5 % des loyers effectifs.

Voir aussi Charges d'exploitation · NOI · Cash-flow net

Lire la fiche complète : Provision CapEx →

Rent RollEN#

État locatif · Loyer au m² · Tableau des loyers

Le loyer au m² hors charges encaissé sur le bien, à comparer au loyer de référence du marché local.

Le rent roll est, au sens large, l'état détaillé des loyers générés par un bien ou un portefeuille. Dans le modèle, il est ramené au loyer mensuel au mètre carré hors charges, indicateur clé pour situer le bien face au marché. On le compare au loyer de référence local (carte des loyers DHUP) pour vérifier si le logement est loué au prix du marché, sous-loué (marge de hausse) ou survalorisé (risque de vacance ou de réévaluation à la baisse).

Voir aussi Taux de vacance · NOI · Charges d'exploitation

Lire la fiche complète : Rent Roll →

Taux de vacance#

Vacance locative · Vacancy Rate · Taux d'inoccupation

% du temps où le logement reste vide entre deux locataires. Manque à gagner. 3-7 % considéré normal.

Le taux de vacance (vacancy rate) exprime la part du temps pendant laquelle le bien reste inoccupé, principalement entre deux locataires. C'est un manque à gagner qui réduit les loyers réellement encaissés. Une hypothèse prudente se situe entre 3 et 7 % selon la tension du marché local ; au-delà de 12 %, la situation devient préoccupante. Le modèle applique ce taux au loyer potentiel pour obtenir le loyer effectif.

Voir aussi NOI · Rent Roll · Cash-flow net · Charges d'exploitation

Lire la fiche complète : Taux de vacance →

Financement & dette

Apport / Equity#

Equity · Capital propre · Fonds propres · Apport personnel

Capital propre engagé dans l'opération. Complète la dette pour couvrir le coût total ; base du Cash-on-Cash.

L'apport (equity en anglais) est la part du coût de l'opération financée sur fonds propres, et non par l'emprunt. À l'achat, c'est l'apport initial. Au fil du temps, l'equity s'enrichit du capital remboursé par les loyers et de la plus-value du bien. C'est le capital réellement investi qui sert de dénominateur au rendement des fonds propres (Cash-on-Cash).

Voir aussi Dette initiale · Cash-on-Cash · Capital remboursé (par les loyers) · LTV (Loan-to-Value)

Lire la fiche complète : Apport / Equity →

Capital remboursé (par les loyers)#

Capital remboursé par les loyers · Amortissement du capital · Capital amorti

Part de la dette remboursée par les loyers via les mensualités. Distincte du cash-flow et de la plus-value.

Le capital remboursé par les loyers correspond à la fraction de l'emprunt amortie grâce aux mensualités, financées par les loyers encaissés. C'est la différence entre la dette initiale et la dette restant due à une date donnée. Cet enrichissement « caché » est distinct du cash-flow (la trésorerie dégagée chaque mois) et de la plus-value (l'appréciation du bien) : il constitue une troisième source de création de patrimoine.

Voir aussi Dette initiale · Mensualité de crédit · Apport / Equity

Lire la fiche complète : Capital remboursé (par les loyers) →

Crédit vendeur#

Seller financing · Paiement à terme · Vente à crédit

Le vendeur accorde lui-même un délai de paiement à l'acquéreur, qui règle une partie du prix de façon échelonnée. Financement alternatif ou complémentaire au prêt bancaire.

Dans un crédit vendeur, le vendeur consent à l'acheteur un paiement différé ou échelonné d'une partie du prix, jouant ainsi le rôle de prêteur. L'acquéreur verse un acompte à la signature, puis solde le reste par mensualités ou à une échéance convenue, généralement avec intérêts et garanties (privilège de vendeur, hypothèque). C'est un outil courant dans la cession de fonds de commerce et la transmission, plus rare mais possible dans l'immobilier d'habitation.

Voir aussi Levier financier · Dette initiale · Apport / Equity · Viager (bouquet, rente)

Lire la fiche complète : Crédit vendeur →

Debt YieldEN#

Rendement de la dette · Debt yield ratio

Rendement de la dette vu par la banque : revenu net d'exploitation (NOI) ÷ montant du prêt. Indépendant du taux et de la durée, il mesure la solidité brute du dossier.

Le Debt Yield rapporte le revenu net d'exploitation (NOI) au capital emprunté. Contrairement au DSCR ou au LTV, il ne dépend ni du taux d'intérêt, ni de la durée d'amortissement : c'est pour cela que les prêteurs l'utilisent comme garde-fou « toutes conditions égales ». Plus il est élevé, plus la dette est couverte par l'exploitation réelle du bien. On considère généralement 8-10 % comme confortable, 5-8 % comme correct, en dessous de 5 % comme tendu.

Voir aussi NOI · Cash-flow net

Lire la fiche complète : Debt Yield →

Dette initiale#

Capital emprunté · Montant du prêt · Loan Amount

Montant emprunté au départ = coût total − apport. Base des mensualités, du LTV et du LTC.

La dette initiale est le montant total emprunté à la banque au démarrage de l'opération. Elle se calcule comme le coût total (prix d'achat + frais de notaire + travaux) diminué de l'apport personnel. C'est la base de tous les calculs de financement : mensualités, annuité, LTV et LTC en découlent directement.

Voir aussi Apport / Equity · LTV (Loan-to-Value) · LTC (Loan-to-Cost) · Mensualité de crédit

Lire la fiche complète : Dette initiale →

DSCREN#

Debt Service Coverage Ratio · Ratio de couverture de la dette · Ratio de couverture du service de la dette

Couverture de la dette : NOI / annuité de crédit. >1,25 confortable, <1,10 fragile (minimum bancaire usuel).

Le DSCR (Debt Service Coverage Ratio) mesure la capacité des revenus nets d'exploitation (NOI) à couvrir l'annuité de crédit (capital + intérêts sur 12 mois). Un DSCR supérieur à 1 signifie que les loyers nets couvrent la dette. Au-delà de 1,25 la situation est confortable ; en dessous de 1,10 elle devient fragile, ce dernier seuil correspondant au minimum usuellement exigé par les banques.

Voir aussi NOI · Mensualité de crédit · LTV (Loan-to-Value) · Levier financier

Lire la fiche complète : DSCR →

Levier financier#

Effet de levier · Leverage · Leverage Multiple

Effet de la dette sur le rendement. Cash-on-Cash / Cap Rate : >1 = la dette amplifie, <1 = elle coûte plus.

Le levier financier désigne l'effet de l'emprunt sur la rentabilité des fonds propres. En finançant une partie du bien à crédit, l'investisseur amplifie le rendement de son apport tant que le coût du crédit reste inférieur au rendement du bien. On l'approche ici par le rapport Cash-on-Cash / Cap Rate : au-dessus de 1 le levier est positif (la dette amplifie le rendement), au-delà de 1,5 il est nettement favorable, en dessous de 1 il est négatif.

Voir aussi Cash-on-Cash · Cap Rate · LTV (Loan-to-Value) · DSCR

Lire la fiche complète : Levier financier →

LTC (Loan-to-Cost)EN#

Loan-to-Cost · Ratio prêt sur coût total

Dette / coût total (prix + frais + travaux). Plus pertinent que le LTV dès qu'il y a des travaux importants.

Le LTC (Loan-to-Cost) rapporte le montant emprunté au coût total de l'opération, c'est-à-dire le prix d'achat augmenté des frais de notaire et des travaux. Contrairement au LTV qui ne regarde que le prix, le LTC reflète l'effort réel de financement quand l'opération inclut des travaux ou des frais lourds. Un LTC ≤80 % reste un repère prudent.

Voir aussi LTV (Loan-to-Value) · Dette initiale · Apport / Equity

Lire la fiche complète : LTC (Loan-to-Cost) →

LTV (Loan-to-Value)EN#

Loan-to-Value · Ratio prêt sur valeur · Quotité de financement

Dette / prix d'achat. Part du prix financée par la banque. ≤80 % standard en France (recommandation HCSF).

Le LTV (Loan-to-Value) rapporte le montant emprunté au prix d'achat du bien. Il exprime la part du prix financée par la banque, le reste étant couvert par l'apport. Plus le LTV est élevé, plus le levier et la sensibilité aux taux sont forts. En France, le HCSF recommande de ne pas dépasser 80 % du financement (hors quelques dérogations).

Voir aussi LTC (Loan-to-Cost) · Apport / Equity · Levier financier · Dette initiale

Lire la fiche complète : LTV (Loan-to-Value) →

Mensualité de crédit#

Mensualité crédit hors assurance · Échéance de crédit · P&I (Principal & Interest)

Échéance mensuelle du prêt (capital + intérêts), hors assurance. Calculée par PMT sur capital, taux et durée.

La mensualité de crédit est l'échéance versée chaque mois à la banque pour rembourser le prêt. Elle se compose du capital et des intérêts (P&I) et reste constante sur toute la durée d'un prêt amortissable à taux fixe : au fil du temps la part d'intérêts diminue et celle de capital augmente. L'assurance emprunteur, facturée par ailleurs, n'est pas comprise dans ce calcul.

Voir aussi Dette initiale · Capital remboursé (par les loyers) · DSCR

Lire la fiche complète : Mensualité de crédit →

Negative equityEN#

Dette supérieure à la valeur · Underwater mortgage · Equity négatif · Valeur nette négative

Situation où le capital restant dû sur le crédit dépasse la valeur de marché du bien. Vendre ne suffit alors plus à rembourser la banque (LTV > 100 %).

La negative equity désigne le cas où la dette restante sur un bien est supérieure à sa valeur vénale : la part nette du propriétaire (equity) est négative. Une revente au prix du marché ne couvre pas le remboursement du prêt, laissant un solde à la charge de l'emprunteur. Elle survient après une baisse des prix, un achat sur-financé (apport faible, frais inclus dans l'emprunt) ou en début de crédit quand le capital remboursé est encore minime.

Voir aussi LTV (Loan-to-Value) · Capital remboursé (par les loyers) · Revente nette · Valeur en vente forcée / de liquidation

Lire la fiche complète : Negative equity →

Prêt avec / sans recours#

Recourse debt · Non-recourse debt · Dette avec recours · Dette sans recours

Un prêt avec recours permet à la banque de se retourner sur tout le patrimoine de l'emprunteur en cas de défaut ; un prêt sans recours limite sa saisie au seul bien financé.

La distinction porte sur l'étendue du gage du prêteur en cas de défaut. Dans un prêt avec recours (la norme en France), si la vente du bien saisi ne couvre pas la dette, la banque peut poursuivre l'emprunteur sur ses autres revenus et biens. Dans un prêt sans recours, plus rare, le prêteur ne peut saisir que le bien donné en garantie : si sa valeur est inférieure à la dette, la perte est pour la banque, pas pour l'emprunteur.

Voir aussi Dette initiale · DSCR · Levier financier · Apport / Equity

Lire la fiche complète : Prêt avec / sans recours →

Performance & patrimoine

Cash Multiple (Equity Multiple)EN#

Equity Multiple · Multiple d'apport · Multiple sur fonds propres · MOIC (Multiple On Invested Capital)

Combien de fois vous récupérez votre apport : (cash-flows cumulés + revente nette) / apport. >1,3× correct, >2× excellent.

Le Cash Multiple, ou Equity Multiple, mesure le multiple total de l'apport récupéré sur la durée de détention. Il additionne tous les cash-flows nets encaissés et la revente nette d'impôt, puis divise par l'apport initial. Contrairement à l'IRR, il ne tient pas compte du temps : un multiple de 2× obtenu en 5 ans est bien meilleur qu'en 20 ans, d'où l'intérêt de le lire avec l'IRR. En résidence principale, on retient la seule revente nette (plus-value exonérée) rapportée à l'apport, sans cumul de cash-flows.

Voir aussi IRR (TRI) · ROI · Patrimoine net (nominal) · Revente nette

Lire la fiche complète : Cash Multiple (Equity Multiple) →

Deal Check#

Analyse de deal · Tableau de bord investisseur · Dashboard investisseur

Le volet investisseur d'Appraise Paris. Il répond à une question simple — ce deal tient-il la route ? Rentabilité, cash-flow, dette, fiscalité et patrimoine passés au crible pour un verdict actionnable.

Le Deal Check est le module d'analyse d'investissement locatif d'Appraise Paris (anciennement « tableau de bord investisseur »). À partir du prix, du financement, des loyers et des charges, il calcule les indicateurs clés — rendement net, cash-flow net, couverture de la dette, effort d'épargne, TRI et projection patrimoniale — et délivre un verdict synthétique sur la solidité de l'opération. Il se distingue du volet expertise, qui établit une valeur opposable selon une norme reconnue : le Deal Check éclaire une décision d'achat, l'expertise produit une valeur.

Voir aussi Cash-flow net · Effort d'épargne · NOI · Opposabilité / valeur opposable

Lire la fiche complète : Deal Check →

Euros courants vs euros constants#

Euros constants · Valeur réelle vs nominale · Pouvoir d'achat constant

Euros courants = montant nominal (futur) ; euros constants = déflatés de l'inflation, en pouvoir d'achat d'aujourd'hui.

L'inflation érode la valeur de la monnaie : 100 € dans 10 ans achètent moins qu'aujourd'hui. Une somme future s'exprime soit en euros courants (montant nominal brut), soit en euros constants (ramenée au pouvoir d'achat actuel en la divisant par l'inflation cumulée). En investissement, on juge l'enrichissement RÉEL en euros constants.

Voir aussi Patrimoine net (€ constants) · Patrimoine net (nominal) · Équivalent apport inflaté

Lire la fiche complète : Euros courants vs euros constants →
★ Lecture recommandée Couverture — La psychologie de l'argent La psychologie de l'argent Morgan Housel ★ 4,6/5 · 489 avis · juin 2026 Pourquoi nos décisions financières tiennent plus au comportement qu'aux chiffres — des leçons intemporelles sur la richesse. Recommandation de l'expert — Si je ne devais en conseiller qu'un sur le rapport à l'argent : réussir tient d'abord au comportement — patience, marge de sécurité, garder la tête froide — bien avant les calculs. Voir le livre ↗

IRR (TRI)EN#

TRI · Taux de rendement interne · Internal Rate of Return · Taux de rentabilité interne

Taux de rendement annualisé sur tous les flux (apport, cash-flows, revente nette d'impôt). Bon dès 8 %, excellent au-delà de 12 %.

L'IRR (Internal Rate of Return), ou TRI (taux de rendement interne) en français, est le taux d'actualisation qui annule la valeur actuelle nette de l'ensemble des flux d'une opération : apport initial négatif, cash-flows annuels, puis revente nette d'impôt sur la plus-value. C'est l'indicateur de performance le plus synthétique car il intègre à la fois le rendement courant, l'effet de levier et la plus-value, le tout annualisé. Il se résout numériquement (méthode de Newton-Raphson sur la suite des flux).

Voir aussi Cash Multiple (Equity Multiple) · ROI · Revente nette · Patrimoine net (nominal)

Lire la fiche complète : IRR (TRI) →

Patrimoine net (nominal)#

Patrimoine net projeté · Valeur nette en euros courants

Patrimoine projeté en euros courants : revente nette d'impôt + cash-flows cumulés. Chiffre brut en euros futurs.

Le patrimoine net nominal est la valeur de votre patrimoine au terme de la détention, exprimée en euros courants (futurs). Il additionne la revente nette d'impôt sur la plus-value (déjà nette de la dette restante remboursée à la vente) et les cash-flows cumulés encaissés sur la période. C'est un chiffre en euros futurs : il ne corrige pas de l'inflation, contrairement au patrimoine net en euros constants. En résidence principale, on retient la seule revente nette (sans cumul de cash-flows).

Voir aussi Patrimoine net (€ constants) · Revente nette · Équivalent apport inflaté · Cash Multiple (Equity Multiple)

Lire la fiche complète : Patrimoine net (nominal) →

Patrimoine net (€ constants)#

Patrimoine net réel · Patrimoine en pouvoir d'achat constant · Patrimoine en euros constants

Patrimoine futur déflaté de l'inflation : ce que vous pourrez vraiment acheter, en euros d'aujourd'hui. À comparer à l'apport.

Le patrimoine net en euros constants exprime le patrimoine net nominal en pouvoir d'achat d'aujourd'hui, en le divisant par l'inflation cumulée sur la durée de détention. C'est la mesure la plus honnête de l'enrichissement réel : elle dit ce que votre patrimoine futur vaudra vraiment une fois ramené à la valeur de la monnaie actuelle. La référence est l'apport initial (lui aussi en euros d'aujourd'hui) : si le patrimoine net réel le dépasse, l'opération crée de la valeur réelle.

Voir aussi Patrimoine net (nominal) · Équivalent apport inflaté · Revente nette · IRR (TRI)

Lire la fiche complète : Patrimoine net (€ constants) →

Payback de l'apport#

Délai de récupération de l'apport · Payback period · Délai de retour sur mise

Nombre d'années avant que les cash-flows encaissés remboursent votre apport de départ. Plus c'est court, plus vite votre mise est « rentrée » et réinvestissable.

Le délai de récupération de l'apport (payback) indique au bout de combien d'années la somme des cash-flows nets encaissés atteint le montant de l'apport initial. C'est une lecture intuitive du risque dans le temps : un payback de 8 ans signifie qu'au-delà, votre mise de départ est intégralement récupérée et tout devient « bonus ». Il complète le TRI et le cash multiple en parlant en années plutôt qu'en taux ou en multiple. Un cash-flow faible ou négatif repousse le payback au-delà de l'horizon, voire à l'infini.

Voir aussi Cash-flow net · Effort d'épargne

Lire la fiche complète : Payback de l'apport →

Plus-value brute#

Plus-value avant impôt · Plus-value brute de cession

Valeur de revente − prix d'achat − frais de notaire − travaux. La plus-value avant impôt et abattements.

La plus-value brute est l'écart entre la valeur de revente et le coût d'acquisition élargi (prix d'achat, frais de notaire et travaux). Elle mesure l'appréciation patrimoniale avant toute fiscalité. Attention : la base de calcul fiscale réelle de la plus-value imposable suit des règles spécifiques (majoration forfaitaire des frais d'acquisition de 7,5 %, forfait travaux de 15 % après 5 ans de détention), mais ici on retient le coût réellement engagé, sans frais de vente déduits.

Voir aussi Plus-value nette · Revente nette · Patrimoine net (nominal) · IRR (TRI)

Lire la fiche complète : Plus-value brute →

Plus-value nette#

Plus-value nette de frais d'acquisition · Plus-value nette de cession

Valeur de revente − coût total d'acquisition (notaire et travaux inclus). Souvent négative les premières années.

La plus-value nette compare la valeur de revente au coût total d'acquisition, frais de notaire et travaux inclus. Plus juste que la plus-value brute pour juger d'un investissement, elle indique si l'appréciation du bien a effectivement dépassé tout ce qui a été payé au démarrage. Elle est fréquemment négative sur les premières années : l'appréciation n'a pas encore couvert les frais d'acquisition. À ne pas confondre avec la plus-value imposable, qui suit des règles fiscales propres.

Voir aussi Plus-value brute · Revente nette · Patrimoine net (nominal) · ROI

Lire la fiche complète : Plus-value nette →

Revente nette#

Produit net de cession · Revente nette d'impôt · Net de revente

Ce qu'il reste en poche à la revente : valeur de revente − frais de vente − dette restante − impôt sur la plus-value.

La revente nette est la trésorerie réellement récupérée le jour de la vente, une fois tout soldé. On part de la valeur de revente estimée, on retire les frais de vente, le capital de prêt restant dû remboursé à la banque, et l'impôt sur la plus-value (prélèvements sociaux et impôt sur le revenu, après abattements pour durée de détention). C'est le flux final qui alimente l'IRR, le Cash Multiple et le patrimoine net. En résidence principale, la plus-value est exonérée : l'impôt sur la plus-value est nul.

Voir aussi Plus-value nette · Plus-value brute · Patrimoine net (nominal) · IRR (TRI)

Lire la fiche complète : Revente nette →

ROIEN#

Return on Investment · Retour sur investissement · Rendement global de l'apport

Retour sur investissement : (cash-flows cumulés + revente nette − apport) / apport. Le gain net rapporté à l'apport. Cible ≥100 %.

Le ROI (Return on Investment), ou retour sur investissement, exprime le gain net total d'une opération en pourcentage de l'apport mobilisé. Il reprend les mêmes flux que le Cash Multiple mais retranche l'apport au numérateur : il mesure donc le surplus créé au-delà de la mise de départ. Un ROI de 100 % signifie que l'opération a doublé l'apport (gain égal à la mise). Comme le Cash Multiple, il ignore la durée et doit être lu avec l'IRR pour annualiser.

Voir aussi Cash Multiple (Equity Multiple) · IRR (TRI) · Patrimoine net (nominal) · Revente nette

Lire la fiche complète : ROI →

Équivalent apport inflaté#

Apport revalorisé de l'inflation · Apport en euros futurs · Valeur future de l'apport

Ce que vaudrait votre apport après N ans d'inflation. Pour battre l'inflation en nominal, le patrimoine net doit dépasser ce seuil.

L'équivalent apport inflaté est la valeur future de l'apport initial revalorisé de l'inflation cumulée sur la durée de détention. Il sert de seuil de référence : pour dire qu'une opération crée de la valeur réelle, il ne suffit pas que le patrimoine net nominal dépasse l'apport de départ, il doit dépasser cet apport inflaté. C'est la contrepartie nominale du patrimoine net en euros constants : on revalorise l'apport au lieu de déflater le patrimoine.

Voir aussi Patrimoine net (€ constants) · Patrimoine net (nominal) · ROI · Cash Multiple (Equity Multiple)

Lire la fiche complète : Équivalent apport inflaté →

Marché & bien

Classe DPE#

Diagnostic de Performance Énergétique · Étiquette énergie · DPE

Étiquette énergétique A à G du logement. G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034.

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classe le logement de A (très performant) à G (passoire thermique) selon sa consommation et ses émissions. Il conditionne la décence du logement et donc le droit de le louer : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Un mauvais DPE pèse aussi sur la valeur (décote) et impose souvent des travaux de rénovation énergétique.

Voir aussi Coefficient caractéristiques du bien · Coût total d'acquisition (TCO) · Loyer vs marché DHUP · Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Lire la fiche complète : Classe DPE →

Coefficient caractéristiques du bien#

Coef. bien · Coefficient d'ajustement marché

Multiplicateur qui ajuste la valeur du bien vs un bien standard de la commune (étage, extérieur, expo, etc.). >1 = au-dessus du standard.

Ce coefficient pondère la médiane de marché pour tenir compte des caractéristiques propres au bien : étage, ascenseur, extérieur, exposition, environnement, vis-à-vis, adéquation surface/typologie. Il permet de comparer le bien à un proxy médian rehaussé ou abaissé plutôt qu'à une médiane brute. Un coefficient supérieur à 1 signale un bien au-dessus du standard local, inférieur à 1 un bien en dessous. Les annexes (parking, cave) sont valorisées séparément.

Voir aussi Prix du bien vs médiane DVF · Médiane DVF · Classe DPE

Lire la fiche complète : Coefficient caractéristiques du bien →

Coût total d'acquisition (TCO)EN#

TCO · Total Cost of Ownership · Coût complet de détention

Tous les flux sortants sur la durée du crédit : notaire, travaux, dette, intérêts, assurance, taxe foncière, copro, entretien.

Le TCO (Total Cost of Ownership, coût complet de détention) additionne l'ensemble des sorties de trésorerie engagées sur toute la durée du crédit : frais de notaire, travaux, meubles, frais bancaires, capital et intérêts de la dette, assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété, entretien et CapEx planifiés. Il dépasse largement le coût d'acquisition initial car il intègre le poids des intérêts et des charges récurrentes dans le temps. Rapporté au prix d'achat, un ratio inférieur à 1,6 est maîtrisé, jusqu'à 2,0 normal, au-delà lourd.

Voir aussi Prix FAI · Classe DPE · Prix net vendeur

Lire la fiche complète : Coût total d'acquisition (TCO) →

Délai de revente estimé#

Days On Market estimé (DOM) · Délai d'écoulement · Liquidité de revente · DOM · Days On Market · Délai de vente

Délai moyen estimé pour revendre (proxy), déduit du taux de rotation du marché local. Indicatif : ~75 jours pour 2,5 %/an.

Le délai de revente estimé approxime le nombre de jours nécessaires pour vendre un bien sur le marché local (Days On Market). Il est déduit du taux de rotation du marché (nombre de ventes annuelles rapporté au stock de logements) par calibrage : un marché tournant à 2,5 %/an correspond à environ 75 jours, valeur cohérente avec les références de marché 2024-2025. C'est un indicateur de liquidité : plus le délai est court, plus le bien est facile à revendre. Donnée indicative, car les bases publiques de transactions (DVF) ne contiennent pas le délai de vente réel (donnée privée).

Voir aussi Revente nette · Patrimoine net (nominal) · IRR (TRI) · Plus-value nette

Lire la fiche complète : Délai de revente estimé →
★ Lecture recommandée Couverture — Manuel de survie dans la jungle immobilière Manuel de survie dans la jungle immobilière Stéphane Desquartiers ★ 4,8/5 · 6 avis · juin 2026 Pourquoi investir dans la pierre et comment éviter les erreurs classiques de l'investisseur. Recommandation de l'expert — À lire avant un premier achat : un tour d'horizon concret et honnête des pièges de l'immobilier en France. Voir le livre ↗

Encadrement des loyers (zone tendue)#

Zone tendue · Plafonnement des loyers · Loyer de référence majoré

En zone tendue, dispositifs limitant le niveau ou l'évolution des loyers (plafond loyer de référence majoré, encadrement à la relocation).

L'encadrement des loyers s'applique dans les communes classées en zone tendue (zonage TLV). Il recouvre deux mécanismes : l'encadrement de l'évolution (à la relocation, le loyer ne peut dépasser celui du précédent locataire revalorisé de l'IRL) et, dans certaines villes volontaires (Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, etc.), l'encadrement du niveau avec un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. La zone tendue entraîne aussi la taxe sur les logements vacants.

Voir aussi Loyer vs marché DHUP · Indexation IRL

Lire la fiche complète : Encadrement des loyers (zone tendue) →

Fourchette interquartile (P25-P75)#

Écart interquartile · P25-P75 · Quartiles de prix

Intervalle contenant la moitié centrale des ventes : un quart se sont faites en dessous du P25, un quart au-dessus du P75.

Les quartiles découpent les ventes en quatre parts égales. Le premier quartile (P25) est le prix en dessous duquel s'est faite une vente sur quatre ; le troisième (P75), celui au-dessus duquel se fait le quart le plus cher. L'écart entre les deux — la fourchette interquartile — mesure la DISPERSION du marché local. Une fourchette resserrée signale un bâti homogène ; une fourchette large signale des situations très différentes derrière une même adresse : étage, état, exposition, vue, DPE.

Voir aussi Médiane DVF · Surface médiane · Prix du bien vs médiane DVF

Lire la fiche complète : Fourchette interquartile (P25-P75) →

Indexation IRL#

IRL · Indice de Référence des Loyers · Révision IRL

Indice de Référence des Loyers (INSEE) qui plafonne la révision annuelle des loyers d'habitation. T1 2026 : +0,78 %/an.

L'IRL (Indice de Référence des Loyers), publié chaque trimestre par l'INSEE, fixe le plafond de révision annuelle des loyers des baux d'habitation. Le bailleur ne peut augmenter le loyer en cours de bail qu'en appliquant la variation de l'IRL sur un an, et seulement si une clause de révision figure au bail. Base 100 au T4 1998. Au T1 2026, l'indice vaut 146,60, soit une hausse sur un an de +0,78 %.

Voir aussi Loyer vs marché DHUP · Encadrement des loyers (zone tendue) · Rendement brut

Lire la fiche complète : Indexation IRL →

Investissement clé en main#

Turnkey property · Clé en main · Locatif clé en main · Investissement géré

Bien acheté déjà rénové et souvent déjà loué, livré prêt à générer un revenu, avec gestion locative parfois incluse. Simplicité contre marge réduite.

L'investissement clé en main désigne l'achat d'un bien livré prêt à louer : rénové, meublé le cas échéant, parfois déjà occupé par un locataire et assorti d'un mandat de gestion. L'investisseur n'a ni travaux ni mise en location à orchestrer ; il acquiert un actif immédiatement productif. La contrepartie de cette simplicité est un prix plus élevé — la marge de l'opérateur qui a sourcé, rénové et loué le bien — donc un rendement net souvent inférieur à un achat à rénover soi-même.

Voir aussi Rendement net · Coût total d'acquisition (TCO) · Rent Roll

Lire la fiche complète : Investissement clé en main →

Loyer vs marché DHUP#

Écart loyer marché · Loyer vs DHUP · Loyer hypo vs marché

Écart entre le loyer retenu en hypothèse et le loyer de marché estimé via la carte des loyers DHUP. Cible : ±5 %.

Cet indicateur confronte le loyer que vous prévoyez d'encaisser au loyer de marché de la commune, estimé à partir de la carte des loyers DHUP (loyer d'annonce médian au m²). Un loyer aligné (écart inférieur à ±5 %) est cohérent ; au-delà de ±15 % il faut s'interroger sur le risque de vacance (si surcoté) ou la marge de hausse (si sous-coté). En zone tendue, un loyer au-dessus du marché expose au risque d'encadrement.

Voir aussi Indexation IRL · Encadrement des loyers (zone tendue) · Rendement brut · Taux de vacance

Lire la fiche complète : Loyer vs marché DHUP →

Médiane DVF#

Demandes de Valeurs Foncières · Prix médian DVF · Valeur foncière médiane · Prix médian au m² · Prix médian · Prix au m² médian

Prix au m² qui sépare en deux les ventes réellement enregistrées d'un secteur (rue, arrondissement, commune) : la moitié se sont faites en dessous, la moitié au-dessus.

La médiane DVF est le prix au m² qui sépare en deux les transactions réellement enregistrées chez le notaire sur un secteur donné — une rue, un arrondissement ou une commune entière : la moitié des ventes se sont faites en dessous, la moitié au-dessus. Contrairement à la moyenne, elle n'est pas tirée vers le haut par quelques ventes exceptionnelles. C'est la référence de marché la plus fiable car elle repose sur des prix actés, pas sur des prix d'annonce. Elle se décline par type de bien (appartement / maison).

Voir aussi Prix du bien vs médiane DVF · Coefficient caractéristiques du bien · Taux de rotation du marché (DVF) · Prix FAI · Surface médiane · Fourchette interquartile (P25-P75)

Lire la fiche complète : Médiane DVF →

Prix du bien vs médiane DVF#

Écart vs médiane DVF · Surcote / décote DVF

Écart entre le prix au m² du bien (hors annexes) et la médiane DVF locale ajustée des caractéristiques du bien.

Cet indicateur compare le prix au m² que vous payez à la médiane DVF de la commune, mais en corrigeant cette médiane par les coefficients propres au bien (étage, extérieur, exposition, etc.). On retire d'abord la valeur des annexes (parking, cave) du prix payé pour comparer ce qui est comparable. Un écart négatif signale un bon point d'entrée, un écart positif appelle à négocier. Au-delà de +10 %, la surcote devient significative.

Voir aussi Médiane DVF · Coefficient caractéristiques du bien · Prix FAI · Taux de rotation du marché (DVF)

Lire la fiche complète : Prix du bien vs médiane DVF →

Prix FAI#

Frais d'Agence Inclus · Prix tout compris · Prix affiché FAI

Frais d'Agence Inclus : prix affiché tout compris, frais d'agence côté acheteur compris (hors frais de notaire).

Le prix FAI (Frais d'Agence Inclus) est le prix de vente affiché incluant la commission d'agence à la charge de l'acquéreur. Il s'oppose au prix net vendeur, qui correspond à la somme effectivement perçue par le vendeur, hors commission. Le prix FAI ne comprend pas les frais de notaire (droits de mutation), qui s'ajoutent par-dessus. C'est le prix FAI qui sert de base au calcul des frais de notaire et au montant à financer.

Voir aussi Coût total d'acquisition (TCO) · Prix du bien vs médiane DVF · Prix net vendeur

Lire la fiche complète : Prix FAI →

Prix net vendeur#

Net vendeur · Prix hors honoraires · Prix vendeur

Somme réellement encaissée par le vendeur, hors commission d'agence : le prix FAI diminué des honoraires. Il sert d'assiette aux frais de notaire quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.

Le prix net vendeur est le montant que le vendeur perçoit effectivement, une fois retirée la commission de l'agence. Il s'oppose au prix FAI (frais d'agence inclus), affiché commission comprise ; la différence entre les deux est la rémunération de l'intermédiaire. Point clé en France : lorsque les honoraires sont mis à la charge de l'acquéreur, les droits de mutation (frais de notaire) se calculent sur le prix net vendeur, et non sur le prix FAI — ce qui allège légèrement les frais.

Voir aussi Prix FAI · Coût total d'acquisition (TCO) · Prix du bien vs médiane DVF

Lire la fiche complète : Prix net vendeur →

Surface médiane#

Surface typique · Calibre médian

Surface qui sépare en deux les biens vendus d'un secteur : la moitié sont plus petits, la moitié plus grands.

La surface médiane décrit le calibre typique des logements vendus dans un secteur. Comme toute médiane, elle n'est pas tirée par les extrêmes : un hôtel particulier de 400 m² ne la déplace pas. Elle se lit toujours avec le prix médian au m², car les deux se répondent — une rue de studios et une rue de familiaux peuvent afficher le même prix au m² pour des budgets d'entrée totalement différents.

Voir aussi Médiane DVF · Fourchette interquartile (P25-P75) · Surface Carrez

Lire la fiche complète : Surface médiane →

Taux d'absorption#

Mois de stock · Absorption rate · Months of supply · Délai d'écoulement du stock · Vitesse d'écoulement

Vitesse à laquelle un marché écoule son stock à la vente. Exprimé en mois de stock, il dit si l'on est en marché vendeur ou acheteur — avant que les prix ne bougent.

Le taux d'absorption rapporte le nombre de biens vendus sur une période au stock de biens proposés à la vente sur le même secteur. Il s'exprime soit en pourcentage mensuel (part du stock écoulée dans le mois), soit — forme la plus lisible — en mois de stock : le nombre de mois nécessaires pour vendre l'intégralité de l'offre au rythme actuel, à offre constante. Les repères usuels situent un marché équilibré autour de six mois de stock ; en dessous, l'offre est rare et le rapport de force penche vers le vendeur ; au-dessus, l'acheteur négocie. En France, aucune statistique publique ne le publie directement : il se reconstitue en croisant le stock d'annonces actives d'un secteur avec les mutations DVF des douze derniers mois.

Voir aussi Taux de rotation du marché (DVF) · Délai de revente estimé · Décote d'illiquidité · Marge de sécurité · Médiane DVF

Lire la fiche complète : Taux d'absorption →

Taux de rotation du marché (DVF)#

Rotation du parc · Liquidité DVF · Taux de rotation

Part du parc de logements vendue par an. ≥3,5 % très liquide, ≥2,2 % liquide, ≥1,4 % moyen, <0,8 % illiquide.

Le taux de rotation mesure la liquidité d'un marché : il rapporte le nombre de ventes annuelles au stock total de logements de la commune. Plus il est élevé, plus le marché est animé et plus la revente sera rapide. Il sert de proxy de liquidité car DVF ne publie pas le délai de vente réel. Le calcul s'appuie sur les ventes DVF des 5 dernières années glissantes rapportées au stock de logements INSEE.

Voir aussi Délai de revente estimé · Médiane DVF · Prix du bien vs médiane DVF

Lire la fiche complète : Taux de rotation du marché (DVF) →

Vente off-market#

Off-market · Pocket listing · Vente de gré à gré · Vente confidentielle · Hors marché

Bien proposé sans publicité publique, hors portails d'annonces, via le réseau d'un agent ou de bouche-à-oreille. Discrétion et accès privilégié, mais marché restreint.

Une vente off-market se fait sans diffusion publique de l'annonce : le bien n'est listé ni sur les portails ni en vitrine, et n'est présenté qu'à un cercle restreint d'acquéreurs via le réseau de l'agent ou du vendeur. Ce mode, importé du pocket listing anglo-saxon, recherche la discrétion (vendeur connu, bien d'exception, situation sensible) ou la rapidité auprès d'acheteurs qualifiés. Il limite la concurrence et donc, potentiellement, le prix obtenu comme la transparence pour l'acheteur.

Voir aussi Prix FAI · Délai de revente estimé · Commercialisation adéquate

Lire la fiche complète : Vente off-market →

Zonage A/B/C (tension locative)#

Zonage ABC · Zone A bis · Zone B1 · Tension du marché · Market tiers · Zonage Pinel

Classement réglementaire des communes selon la tension entre offre et demande de logements : A bis, A, B1, B2, C. Il conditionne dispositifs, plafonds de loyers et donne une lecture rapide de la liquidité d'un marché.

Le zonage A/B/C hiérarchise les communes françaises selon le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Cinq zones, de la plus tendue à la plus détendue : A bis (Paris et cœur d'agglomération parisienne), A (grandes métropoles, Côte d'Azur, Genevois), B1 (grandes villes, périphérie chère), B2 (villes moyennes), C (reste du territoire, marchés détendus). Ce classement sert d'assiette à de nombreux dispositifs (plafonds de loyers et de ressources des aides, éligibilité de certains investissements locatifs) et donne un repère immédiat de tension — donc de liquidité et de risque de vacance.

Voir aussi Encadrement des loyers (zone tendue) · Loyer vs marché DHUP · Taux de rotation du marché (DVF) · Délai de revente estimé · Décote d'illiquidité

Lire la fiche complète : Zonage A/B/C (tension locative) →

Fiscalité

Abattement IR sur plus-value (19 %)#

Abattement pour durée de détention IR · Impôt sur le revenu sur plus-value immobilière

Réduction progressive de la base imposable à l'IR (19 %) selon la durée de détention. Exonération totale après 22 ans.

À la revente d'un bien locatif (hors résidence principale), la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %. Un abattement pour durée de détention réduit la base imposable : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'IR.

Voir aussi Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %) · Plus-value nette

Lire la fiche complète : Abattement IR sur plus-value (19 %) →

Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %)#

Abattement pour durée de détention PS · CSG-CRDS sur plus-value immobilière · Prélèvements sociaux sur plus-value

Réduction progressive de la base soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) selon la durée. Exonération totale après 30 ans.

La plus-value immobilière (hors résidence principale) supporte aussi les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, en plus de l'IR à 19 %. L'abattement pour durée de détention y est plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. L'exonération totale de prélèvements sociaux n'est donc atteinte qu'à 30 ans de détention.

Voir aussi Abattement IR sur plus-value (19 %) · Plus-value nette

Lire la fiche complète : Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %) →

LMNP (micro-BIC et réel)#

Loueur en Meublé Non Professionnel · Location meublée · Régime BIC de la location meublée

Loueur en Meublé Non Professionnel : loyers en BIC, au choix micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (charges + amortissement).

Le statut LMNP s'applique à la location meublée non professionnelle : les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes coexistent. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, tant que les recettes ne dépassent pas 77 700 €/an. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien (hors terrain, environ 85 % du prix) ainsi que les meubles, ce qui réduit fortement, voire annule, l'impôt les premières années. L'amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit.

Voir aussi Régime foncier (micro et réel) · Abattement IR sur plus-value (19 %) · Rendement net-net

Lire la fiche complète : LMNP (micro-BIC et réel) →

Marchand de biens#

Achat-revente · Flipping · Flip immobilier · Trading immobilier

Activité d'achat de biens en vue de leur revente rapide avec marge. Bénéfices imposés en BIC, TVA sur la marge, droits d'enregistrement réduits — pas d'abattement plus-value des particuliers.

Le marchand de biens achète des immeubles, fonds ou terrains dans l'intention de les revendre, à titre habituel, pour en tirer une marge — par opposition à l'investisseur locatif qui détient pour percevoir des loyers. Cette activité commerciale relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), est soumise à la TVA (souvent sur la marge) et bénéficie de droits de mutation réduits à l'achat sous engagement de revendre, mais perd tout abattement pour durée de détention sur la plus-value : le résultat imposable est la marge nette.

Voir aussi Valeur après travaux (ARV) · Plus-value nette · IRR (TRI) · Coût total d'acquisition (TCO)

Lire la fiche complète : Marchand de biens →
★ Lecture recommandée Couverture — Fiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenir Fiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenir Simon Daragon · Vuibert, mars 2026 ★ 5,0/5 · 23 avis · juillet 2026 440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle. Recommandation de l'expert — Le manuel que j'ouvre quand une question fiscale sort du cadre habituel : nu vs meublé, plus-value, IFI, revenus de source étrangère. À jour de 2026, et écrit pour être compris sans être fiscaliste. Voir le livre ↗

Revenu fiscal sans trésorerie (effet de ciseau)#

Effet de ciseau fiscal · Phantom income · Revenu fantôme · Impôt sans trésorerie · Bénéfice foncier sans cash

Situation où l'on est imposé sur un bénéfice foncier alors que la trésorerie part rembourser le capital du prêt (non déductible). L'impôt dû peut dépasser le cash-flow réel en fin d'emprunt.

L'effet de ciseau fiscal désigne le décalage entre le résultat imposable d'un bien loué et sa trésorerie réelle. Au régime réel, seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles, pas le capital remboursé : à mesure que le prêt s'amortit, la part d'intérêts diminue, le bénéfice foncier imposable gonfle, tandis que la mensualité — capital compris — continue de ponctionner la trésorerie. On finit par payer de l'impôt sur un revenu qu'on n'a pas encaissé, car il a servi à rembourser la banque.

Voir aussi Régime foncier (micro et réel) · Capital remboursé (par les loyers) · Cash-flow net · Rendement net-net · Mensualité de crédit

Lire la fiche complète : Revenu fiscal sans trésorerie (effet de ciseau) →

Régime foncier (micro et réel)#

Revenus fonciers · Micro-foncier · Régime réel foncier · Location nue

Location nue : micro-foncier (abattement 30 %, loyers ≤ 15 000 €) ou réel (charges réelles + déficit foncier).

Les loyers d'une location nue (non meublée) relèvent des revenus fonciers. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, accessible tant que le revenu brut foncier ne dépasse pas 15 000 €/an. Le régime réel, obligatoire au-delà ou sur option, permet de déduire les charges effectives et les intérêts d'emprunt ; lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, le surplus étant reportable 10 ans. Le réel devient généralement plus avantageux quand les charges dépassent 30 % des loyers.

Voir aussi LMNP (micro-BIC et réel) · Rendement net-net

Lire la fiche complète : Régime foncier (micro et réel) →

Réintégration des amortissements LMNP#

Recapture des amortissements · Reprise des amortissements LMNP · Depreciation recapture · Réintégration LMNP · Section 1250

Depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel viennent minorer le prix d'acquisition au moment de la revente : la plus-value imposable augmente d'autant.

La loi de finances pour 2025 a mis fin à l'avantage cumulatif du LMNP au réel. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la période de location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers : ils viennent en diminution du prix d'acquisition retenu. Auparavant, le loueur en meublé non professionnel déduisait l'amortissement de ses loyers — effaçant souvent tout impôt sur les revenus locatifs — sans que cet amortissement soit repris à la sortie. Certaines catégories restent hors du dispositif, notamment les logements situés en résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) et le logement social. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer ensuite, dans les conditions habituelles.

Voir aussi LMNP (micro-BIC et réel) · Abattement IR sur plus-value (19 %) · Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %) · Plus-value nette · Revente nette · Quote-part terrain / bâti

Lire la fiche complète : Réintégration des amortissements LMNP →

Valeur locative cadastrale#

VLC · Valeur locative brute · Revenu cadastral · Base d'imposition foncière · Assessed value

Loyer annuel théorique attribué par l'administration à chaque local : c'est l'assiette de la taxe foncière. Elle date des années 1970 et n'a plus grand-chose à voir avec le loyer réel.

La valeur locative cadastrale (VLC) est le loyer annuel théorique qu'un local est censé produire dans des conditions normales, tel que déterminé par l'administration fiscale. Elle sert d'assiette à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Pour les locaux d'habitation, elle repose encore sur les paramètres de la révision générale de 1970 : surface pondérée du local, catégorie de 1 à 8 selon le standing, correctifs d'entretien, de situation et d'éléments de confort — le tout actualisé puis revalorisé forfaitairement chaque année. La base d'imposition de la taxe foncière correspond à la moitié de cette valeur locative, à laquelle s'appliquent les taux votés par les collectivités. Les locaux professionnels relèvent, eux, d'un dispositif révisé et mis à jour à partir de valeurs de marché.

Voir aussi Valeur locative de marché · Charges d'exploitation · Surface pondérée / annexes · Coût total d'acquisition (TCO)

Lire la fiche complète : Valeur locative cadastrale →

Expertise — valeur & méthodes

Mobilier / biens meubles#

Chattel · Meubles meublants · Mobilier déductible · Biens mobiliers

Biens mobiliers (meubles, électroménager) vendus avec le bien immobilier. Leur valeur justifiée se déduit de l'assiette des droits de mutation et relève de l'amortissement en location meublée.

Les biens meubles désignent ce qui n'est pas immeuble par nature : meubles meublants, électroménager, équipements détachables vendus avec le logement. Distincts du bâti, ils peuvent être valorisés à part : leur montant, dûment justifié, se déduit de l'assiette des droits de mutation à l'achat (on ne paie pas de droits d'enregistrement sur le mobilier) et, en location meublée, ils constituent une catégorie d'amortissement spécifique au régime réel.

Voir aussi Coût total d'acquisition (TCO) · LMNP (micro-BIC et réel) · Valeur vénale

Lire la fiche complète : Mobilier / biens meubles →

Méthode du bilan promoteur (charge foncière)#

Compte à rebours · Charge foncière

Valeur d'un terrain à bâtir par compte à rebours du programme constructible.

On part du chiffre d'affaires prévisionnel d'une opération de promotion, on soustrait les coûts (construction, frais, marge) pour en déduire la charge foncière, c'est-à-dire le prix que le promoteur peut payer le terrain. Méthode dédiée au foncier constructible.

Voir aussi Méthode par actualisation des flux (DCF) · Highest & Best Use (usage optimal)

Lire la fiche complète : Méthode du bilan promoteur (charge foncière) →

Méthode par actualisation des flux (DCF)EN#

Discounted Cash Flow

Valeur = somme des flux futurs (loyers + revente) actualisés à un taux de rendement.

On projette les flux de trésorerie sur une période de détention (loyers nets puis prix de revente via une valeur terminale) et on les actualise. Surtout utilisée pour l'immobilier d'investissement et commercial.

Voir aussi Valeur résiduelle / terminale · IRR (TRI) · Méthode par capitalisation du revenu

Lire la fiche complète : Méthode par actualisation des flux (DCF) →

Méthode par capitalisation du revenu#

Approche par le revenu · Méthode par le rendement

Valeur = loyer net annuel divisé par un taux de capitalisation de marché.

On capitalise le revenu locatif net du bien à un taux observé sur le marché local. Pertinente pour les biens loués ou destinés au rapport ; son poids augmente quand le bien est occupé.

Voir aussi Taux de capitalisation · Valeur locative de marché · Réconciliation / pondération des méthodes

Lire la fiche complète : Méthode par capitalisation du revenu →

Méthode par comparaison#

Comparaison directe · Approche par le marché

Valeur déduite des prix au m² de ventes comparables, ajustés aux différences du bien.

Méthode principale en résidentiel : on part des prix de ventes réelles de biens similaires (DVF), on en retient la médiane au m², puis on l'ajuste aux caractéristiques propres du bien (étage, état, DPE, exposition…). Méthode la plus probante car fondée sur des transactions.

Voir aussi Médiane DVF · Réconciliation / pondération des méthodes · Hiérarchie des preuves · Valeur vénale

Lire la fiche complète : Méthode par comparaison →

Méthode par le coût de remplacement#

Approche par le coût · Coût de remplacement net (CRN)

Valeur = terrain + coût de reconstruction à neuf − vétusté.

On additionne la valeur du terrain et le coût de reconstruction du bâti à neuf, dont on déduit la vétusté (dépréciation par l'âge et l'usure). Appoint utile pour les maisons, biens atypiques ou peu d'éléments de comparaison ; peu pertinente en copropriété.

Voir aussi Valeur à neuf / de reconstruction · Vétusté / vétustomètre · Réconciliation / pondération des méthodes

Lire la fiche complète : Méthode par le coût de remplacement →
★ Lecture recommandée Couverture — L'expertise immobilière en 50 fiches pratiques L'expertise immobilière en 50 fiches pratiques Sous dir. M. Huyghe, I. Perez Mas, B. Perez · Le Moniteur ★ 4,8/5 · 25 avis · juin 2026 La référence de l'évaluation : méthodes, outils et cas pratiques, des immeubles classiques aux biens d'exception. Recommandation de l'expert — Ma référence de chevet en évaluation : la matière même de notre dashboard d'expertise, fiche par fiche. Indispensable quand on exerce le métier. Voir le livre ↗

Prix vs valeur#

Le prix est un fait constaté lors d'une transaction ; la valeur est une estimation à une date.

Le prix est le montant effectivement payé dans une transaction donnée (il peut intégrer des circonstances particulières). La valeur est une estimation théorique et impartiale à une date, indépendante d'un acheteur identifié. L'expertise estime une valeur, elle ne constate pas un prix.

Voir aussi Valeur vénale · Médiane DVF

Lire la fiche complète : Prix vs valeur →

Quote-part terrain / bâti#

Ventilation terrain / construction · Valeur du terrain · Land value · Part du foncier

Décomposition du prix d'un bien entre la valeur du terrain (non amortissable) et celle de la construction (amortissable, assurable). Base de l'amortissement LMNP et de la valeur à neuf.

La quote-part terrain isole, dans le prix d'un bien bâti, la part attribuable au sol de celle attribuable à la construction. Le terrain ne se déprécie pas et n'est donc ni amortissable ni assurable au titre de la reconstruction ; le bâti, lui, s'use et constitue l'assiette de l'amortissement comptable (LMNP/LMP au réel, SCI à l'IS) et de la valeur à neuf pour l'assurance. La ventilation se fait par comparaison de terrains, par la méthode du coût, ou par un pourcentage usuel.

Voir aussi Valeur à neuf / de reconstruction · Méthode par le coût de remplacement · LMNP (micro-BIC et réel) · Méthode du bilan promoteur (charge foncière)

Lire la fiche complète : Quote-part terrain / bâti →

Réconciliation / pondération des méthodes#

Synthèse des méthodes

Synthèse pondérée des méthodes vers une valeur retenue unique, selon leur fiabilité.

Les différentes méthodes (comparaison, capitalisation, coût) donnent des valeurs proches mais distinctes. L'expert les confronte (contrôle de cohérence) et les pondère selon leur pertinence dans le contexte pour retenir une valeur de synthèse et une fourchette.

Voir aussi Méthode par comparaison · Méthode par capitalisation du revenu · Fourchette de valeur · Indice de fiabilité

Lire la fiche complète : Réconciliation / pondération des méthodes →

Valeur d'usage / de convenance#

Valeur d'utilité · Valeur subjective

Valeur pour un usage ou un acquéreur particulier — distincte de la valeur de marché.

Valeur que le bien présente pour un propriétaire ou un usage spécifique (contiguïté, exploitation, attachement), supérieure ou inférieure à la valeur de marché. À ne pas confondre avec la valeur vénale, qui suppose un acheteur quelconque.

Voir aussi Valeur vénale · Highest & Best Use (usage optimal)

Lire la fiche complète : Valeur d'usage / de convenance →

Valeur défendable / défendabilité#

Défendabilité · Valeur justifiable · Valeur argumentée

Une valeur qu'on peut justifier point par point face à un contradicteur. À l'inverse d'une estimation automatique qui sort un chiffre sans pouvoir l'expliquer, la valeur défendable s'appuie sur des comparables identifiés et des ajustements explicités.

La défendabilité mesure la capacité à justifier une valeur face à un contradicteur — fisc, partie adverse, banque, acquéreur. Une valeur est défendable lorsque chaque élément du raisonnement est explicite et reproductible : choix des comparables, ajustements de surface, d'état, d'étage ou d'époque, méthode retenue et écarts assumés. C'est ce qui sépare une expertise d'un modèle d'estimation automatisé, qui produit un montant sans en exposer la construction et ne résiste pas à la contestation.

Voir aussi Opposabilité / valeur opposable · Valeur vénale · Médiane DVF · Prix vs valeur

Lire la fiche complète : Valeur défendable / défendabilité →

Valeur en vente forcée / de liquidation#

Valeur de liquidation · Forced sale value

Valeur dans une vente contrainte, à délai réduit — sensiblement décotée.

Prix probable lorsqu'une vente doit être réalisée dans un délai anormalement court ou sous contrainte (saisie, liquidation), sans commercialisation adéquate. La décote par rapport à la valeur vénale traduit l'illiquidité et la pression sur le vendeur.

Voir aussi Valeur vénale · Commercialisation adéquate · Décote d'illiquidité · État hypothécaire

Lire la fiche complète : Valeur en vente forcée / de liquidation →

Valeur hypothécaire#

Mortgage lending value

Valeur prudente, durable, retenue par une banque pour une garantie de prêt.

Valeur du bien appréciée sur une base prudente : on écarte les éléments spéculatifs et on retient les caractéristiques durables et de long terme. Inférieure à la valeur vénale, elle couvre le risque de vente forcée (Charte §1.15).

Voir aussi Valeur vénale · Évaluation IFI · Valeur en vente forcée / de liquidation · État hypothécaire

Lire la fiche complète : Valeur hypothécaire →

Valeur vénale#

Valeur de marché · Market value

Prix d'échange probable du bien à la date d'évaluation, dans des conditions normales de marché.

Somme estimée contre laquelle un bien serait échangé, à la date d'évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants, après une commercialisation adéquate, les parties agissant en connaissance, prudemment et sans contrainte (définition de la Charte de l'expertise / CEEI). C'est la valeur de référence de toute expertise immobilière.

Voir aussi Prix vs valeur · Valeur libre vs valeur occupée · Charte de l'expertise en évaluation immobilière · Médiane DVF

Lire la fiche complète : Valeur vénale →

Valeur à neuf / de reconstruction#

Valeur à neuf · Coût de reconstruction

Coût de reconstruction à neuf du bien — base des contrats d'assurance et de la méthode du coût.

Coût qu'il faudrait engager pour reconstruire le bien à l'identique, à neuf, hors valeur du terrain. Utilisée en assurance (garantie incendie) et comme point de départ de la méthode par le coût de remplacement, après déduction de la vétusté.

Voir aussi Méthode par le coût de remplacement · Vétusté / vétustomètre

Lire la fiche complète : Valeur à neuf / de reconstruction →

Valeurs multi-situations#

Valeurs dérivées · Valeurs par finalité · Valeurs déclinées

Un même bien n'a pas une seule valeur mais plusieurs selon le contexte : vénale libre, assiette IFI, succession, démembrement, occupée, vente forcée. Une seule saisie produit toutes ces valeurs, cohérentes entre elles.

L'approche multi-situations dérive, à partir d'une même valeur vénale de référence et d'une saisie unique, l'ensemble des valeurs qu'un bien peut prendre selon la finalité : valeur vénale en pleine propriété libre, assiette IFI (le cas échéant après abattement de résidence principale), valeur successorale, valeurs en démembrement (usufruit / nue-propriété selon le barème de l'article 669 du CGI), valeur occupée, ou valeur en vente forcée. Chaque situation applique ses décotes ou abattements propres à la même base, ce qui garantit la cohérence entre toutes les valeurs et évite de relancer une expertise par finalité.

Voir aussi Valeur vénale · Évaluation IFI · Évaluation succession · Démembrement de propriété · Valeur en vente forcée / de liquidation · Valeur libre vs valeur occupée

Lire la fiche complète : Valeurs multi-situations →

Expertise — décotes & paramètres

Cascade de décotes#

Application ordonnée, non cumulée et plafonnée des ajustements sur la valeur de base.

Les décotes/surcotes sont appliquées par familles (commercialité, copropriété, énergie, état, occupation, juridique), avec des règles de non-cumul (un même défaut n'est pas compté deux fois) et des plafonds par famille, pour éviter de surpénaliser la valeur.

Voir aussi Décote / surcote · Réconciliation / pondération des méthodes

Lire la fiche complète : Cascade de décotes →

Décote d'illiquidité#

Décote de liquidité

Minoration pour difficulté ou délai anormal de revente.

S'applique aux biens difficiles à vendre : quote-part indivise, nue-propriété, bien atypique ou de très grande valeur, marché peu profond. Elle traduit le risque et le délai supplémentaires supportés par l'acquéreur.

Voir aussi Indivision / quote-part indivise · Valeur en vente forcée / de liquidation · Taux de rotation du marché (DVF)

Lire la fiche complète : Décote d'illiquidité →

Décote des travaux#

Amortissement des travaux · Vieillissement des travaux · Décote de rénovation

Les travaux réalisés vieillissent : leur valeur s'amortit sur leur durée de vie (cuisine ~15 ans, fenêtres ~25, toiture ~40). À la revente, on ne récupère que leur valeur résiduelle.

La décote des travaux modélise le fait qu'une rénovation n'a pas une valeur éternelle : une cuisine posée aujourd'hui sera usée dans quinze ans. On amortit donc le montant des travaux sur leur durée de vie ; à la revente, seule la fraction non amortie (valeur résiduelle) est encore « payée » par l'acheteur. Cette décote évite de surévaluer le patrimoine de sortie en supposant, à tort, que 20 000 € de travaux valent encore 20 000 € vingt ans plus tard.

Voir aussi Valeur après travaux (ARV)

Lire la fiche complète : Décote des travaux →

Taux de capitalisation#

Cap rate (côté vendeur)

Loyer net annuel rapporté à la valeur du bien — le « rendement » côté vendeur.

Taux qui relie le revenu net à la valeur dans la méthode par capitalisation. Calculé à partir des transactions et loyers locaux. Côté vendeur, il s'entend hors droits (HD) ; côté acquéreur, on parle de taux de rendement acte en mains.

Voir aussi Méthode par capitalisation du revenu · Taux de rendement « acte en mains » · Cap Rate

Lire la fiche complète : Taux de capitalisation →

Taux de capitalisation de sortie#

Exit cap rate · Terminal capitalization rate · Taux de sortie · Taux de capitalisation terminal

Taux de capitalisation retenu pour estimer le prix de revente en fin de détention : NOI de sortie ÷ taux de sortie. Pivot de la valeur résiduelle en DCF.

Le taux de capitalisation de sortie est le taux utilisé pour estimer la valeur de revente d'un bien à la fin de l'horizon de détention, en capitalisant le revenu net d'exploitation (NOI) attendu à cette date. Il se distingue du taux de capitalisation d'entrée : on lui ajoute généralement une prime (spread) pour tenir compte du vieillissement du bien et de l'incertitude future. C'est le paramètre le plus sensible d'une valorisation par actualisation des flux (DCF).

Voir aussi Taux de capitalisation · Méthode par actualisation des flux (DCF) · Méthode par capitalisation du revenu · Valeur résiduelle / terminale · Cap Rate

Lire la fiche complète : Taux de capitalisation de sortie →

Valeur résiduelle / terminale#

Valeur terminale · Valeur de sortie

Valeur du bien projetée en fin de période de détention.

Dans une approche par les flux (DCF), valeur de revente estimée à l'horizon de détention, souvent obtenue en capitalisant le loyer de sortie à un taux de sortie (exit cap rate). Une part importante de la valeur totale en dépend.

Voir aussi Méthode par actualisation des flux (DCF) · Taux de capitalisation

Lire la fiche complète : Valeur résiduelle / terminale →

Vétusté / vétustomètre#

Dépréciation du bâti par l'âge et l'usure, estimée composant par composant.

La vétusté mesure l'usure du bien. Le vétustomètre décompose le bâti en lots (gros œuvre, couverture, menuiseries, équipements), chacun affecté d'une durée de vie et d'un poids, pour pondérer la dépréciation globale en fonction de l'âge et des rénovations.

Voir aussi Décote de vétusté · Méthode par le coût de remplacement

Lire la fiche complète : Vétusté / vétustomètre →

Expertise — droits, démembrement & surfaces

Adjudication & saisie immobilière#

Vente aux enchères judiciaire · Vente sur saisie · Mise à prix · Surenchère du dixième · Licitation · Foreclosure

Vente forcée aux enchères d'un bien saisi, à partir d'une mise à prix fixée par le créancier. Les prix d'adjudication ressortent couramment 20 à 40 % sous la valeur vénale libre.

La saisie immobilière est la procédure par laquelle un créancier muni d'un titre exécutoire fait vendre le bien de son débiteur. Elle s'ouvre par un commandement de payer valant saisie, publié au service de la publicité foncière, qui rend le bien indisponible. Le juge de l'exécution tient ensuite une audience d'orientation où il peut autoriser une vente amiable, à un prix plancher qu'il fixe, ou ordonner la vente forcée aux enchères. Dans ce second cas, la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant — le juge pouvant la relever si elle est manifestement insuffisante. Les enchères se tiennent par ministère d'avocat ; l'adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur, sous réserve d'une surenchère du dixième formée dans les dix jours. Une vente aux enchères peut aussi être volontaire, ou résulter d'une licitation destinée à sortir d'une indivision.

Voir aussi Valeur en vente forcée / de liquidation · Décote d'illiquidité · État hypothécaire · Indivision / quote-part indivise · Commercialisation adéquate

Lire la fiche complète : Adjudication & saisie immobilière →

Immeuble par destination#

Immeuble par nature et par destination · Attache à perpétuelle demeure · Bien immobilisé par destination · Fixture

Meuble juridiquement transformé en immeuble parce que le propriétaire l'a affecté au service du bien ou attaché à perpétuelle demeure. Il est vendu avec le bien — et compris dans la valeur.

Le Code civil classe les immeubles en trois familles : par nature (le sol, les bâtiments), par destination, et par l'objet auquel ils s'appliquent (les droits réels). L'immeuble par destination (art. 524 et 525) est un bien meuble par nature que la loi traite comme un immeuble parce qu'il remplit deux conditions cumulatives : le meuble et l'immeuble appartiennent au même propriétaire, et il existe un lien d'affectation — soit le meuble est placé pour le service et l'exploitation du fonds, soit il est attaché à perpétuelle demeure, c'est-à-dire scellé ou impossible à détacher sans le fracturer ou détériorer le support. Conséquence pratique : il est cédé avec l'immeuble sauf clause contraire, il entre dans l'assiette de l'hypothèque, et il est compris dans la valeur vénale.

Voir aussi Mobilier / biens meubles · Pleine propriété · Valeur vénale · Valeur à neuf / de reconstruction · Servitude

Lire la fiche complète : Immeuble par destination →

Indivision / quote-part indivise#

Quote-part indivise

Propriété partagée entre plusieurs personnes, chacune détenant une quote-part.

Plusieurs indivisaires possèdent ensemble un bien sans division matérielle ; chacun détient une quote-part (ex. ½, ⅓). La quote-part isolée est peu liquide (accord des coïndivisaires requis pour vendre, droit de préemption), d'où une décote d'illiquidité.

Voir aussi Décote d'illiquidité · Tantièmes / millièmes de copropriété

Lire la fiche complète : Indivision / quote-part indivise →

Origine de propriété#

Titre de propriété · Chaîne des titres · Historique de propriété

Historique des propriétaires successifs d'un bien, reconstitué par le notaire sur au moins trente ans, qui prouve que le vendeur détient un titre valable et transmissible.

L'origine de propriété est la chaîne des actes par lesquels un bien est passé d'un propriétaire à l'autre. Le notaire la remonte sur une période d'au moins trente ans — durée de la prescription acquisitive — pour s'assurer qu'aucun maillon ne fragilise le titre : vente, succession, donation, partage. Elle figure dans l'acte de vente et s'appuie sur la publicité foncière. Une origine de propriété claire est la première condition de la sécurité juridique d'une acquisition, et un préalable à toute valeur opposable.

Voir aussi Pleine propriété · Opposabilité / valeur opposable · État hypothécaire · Indivision / quote-part indivise

Lire la fiche complète : Origine de propriété →

Pleine propriété#

Propriété complète : droit d'user, de jouir et de disposer du bien.

Réunion des trois attributs du droit de propriété : l'usus (utiliser), le fructus (percevoir les fruits, dont les loyers) et l'abusus (disposer, vendre). C'est le droit de référence ; les autres situations (démembrement, indivision) entraînent des décotes.

Voir aussi Nue-propriété · Usufruit · Démembrement de propriété · Origine de propriété · État hypothécaire

Lire la fiche complète : Pleine propriété →

Servitude#

Servitude de passage · Servitude de vue · Servitude non aedificandi · Charge foncière réelle · Servitude conventionnelle

Charge grevant un terrain (fonds servant) au profit d'un autre terrain (fonds dominant) : passage, vue, non-constructibilité. Elle suit le bien, pas le propriétaire — et pèse sur la valeur.

Une servitude est une charge imposée à un immeuble pour l'usage d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire différent (art. 637 du Code civil). Elle est attachée au fonds, pas à la personne : elle se transmet automatiquement à l'acquéreur, qui la subit même s'il ne l'a pas négociée. On distingue les servitudes légales (passage pour cause d'enclave, écoulement des eaux, vues et jours), les servitudes conventionnelles établies par un titre, celles nées de la destination du père de famille, et celles acquises par prescription trentenaire — cette dernière voie n'étant ouverte qu'aux servitudes à la fois continues et apparentes (art. 690). À part, les servitudes d'utilité publique issues du PLU (alignement, protection de monument, plan de prévention des risques) ne relèvent pas du même régime et n'ouvrent en principe pas droit à indemnité.

Voir aussi Pleine propriété · Origine de propriété · État hypothécaire · Décote / surcote · Valeur défendable / défendabilité

Lire la fiche complète : Servitude →

Surface Carrez#

Loi Carrez · Superficie privative

Surface privative d'un lot en copropriété, mentionnée obligatoirement à la vente.

Superficie des planchers des locaux clos et couverts d'un lot de copropriété, après déduction des murs, cloisons, gaines et des surfaces sous 1,80 m de hauteur. Obligatoire dans l'acte de vente (loi Carrez) ; une erreur > 5 % peut entraîner une réduction du prix.

Voir aussi Surface habitable (loi Boutin) · Surface pondérée / annexes

Lire la fiche complète : Surface Carrez →

Surface de plancher / emprise au sol#

Surface de plancher · Emprise au sol

Surfaces de référence en urbanisme, pour le droit à construire.

La surface de plancher additionne les planchers clos et couverts (sous 1,80 m exclus, déduction des murs) ; l'emprise au sol est la projection verticale du bâti. Elles servent à apprécier la constructibilité, les autorisations d'urbanisme et le potentiel d'un terrain.

Voir aussi Highest & Best Use (usage optimal) · Méthode du bilan promoteur (charge foncière)

Lire la fiche complète : Surface de plancher / emprise au sol →

Surface habitable (loi Boutin)#

Loi Boutin · Surface habitable

Surface de plancher habitable, mentionnée dans les baux d'habitation.

Surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures, hors combles non aménagés, caves, garages, terrasses et locaux sous 1,80 m. Obligatoire dans le bail d'habitation (loi Boutin) ; proche de la surface Carrez mais d'un périmètre distinct.

Voir aussi Surface Carrez · Surface pondérée / annexes

Lire la fiche complète : Surface habitable (loi Boutin) →

Tantièmes / millièmes de copropriété#

Millièmes · Quote-part de parties communes

Quote-part d'un lot dans les parties communes et les charges de copropriété.

Exprimés en millièmes (ou tantièmes), ils mesurent la part d'un lot dans la copropriété : ils déterminent la répartition des charges et le poids des voix en assemblée générale. Un élément clé pour apprécier les charges futures d'un lot.

Voir aussi Indivision / quote-part indivise

Lire la fiche complète : Tantièmes / millièmes de copropriété →

Viager (bouquet, rente)#

Vente en viager

Vente d'un bien contre un capital initial (bouquet) et une rente versée jusqu'au décès.

Le vendeur (crédirentier) cède le bien moyennant un bouquet versé à la signature puis une rente viagère. En viager occupé, il conserve un droit d'usage et d'habitation, ce qui décote la valeur ; le calcul dépend de son espérance de vie.

Voir aussi Droit d'usage et d'habitation (DUH) · Nue-propriété · Valeur libre vs valeur occupée

Lire la fiche complète : Viager (bouquet, rente) →

Vices cachés & obligation d'information#

Garantie des vices cachés · Obligation précontractuelle d'information · Devoir de loyauté du vendeur · Action rédhibitoire · Action estimatoire · Caveat emptor

En France, c'est au vendeur d'informer, pas seulement à l'acheteur de se méfier. Le vice caché qui rend le bien impropre à son usage ouvre restitution ou réduction du prix.

Le droit français impose au vendeur une double contrainte. D'une part la garantie des vices cachés (art. 1641 du Code civil) : il répond des défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou l'aurait acquis à moindre prix. L'acheteur dispose alors d'une action en restitution du prix contre restitution du bien, ou d'une action en réduction du prix (art. 1644), à exercer dans les deux ans de la découverte du vice. D'autre part l'obligation précontractuelle d'information (art. 1112-1) : celui qui connaît une information déterminante pour l'autre partie doit la lui communiquer. Les vices apparents ne sont pas couverts, et une clause d'exonération de garantie reste possible entre particuliers — mais elle est privée d'effet si le vendeur connaissait le vice, s'il est un professionnel, ou si le défaut relève d'un diagnostic obligatoire absent ou erroné.

Voir aussi Dossier de Diagnostic Technique (DDT) · Décote de vétusté · Hypothèses & hypothèses spéciales · Scope of Work / cadre de la mission · Immeuble par destination

Lire la fiche complète : Vices cachés & obligation d'information →

État hypothécaire#

Relevé des sûretés · Hypothèque · Privilège de prêteur de deniers · Inscription hypothécaire · État des inscriptions

Relevé officiel des inscriptions qui grèvent un bien — hypothèques, privilèges, saisies. Il révèle les dettes garanties par le bien, purgées par le notaire sur le prix lors de la vente.

L'état hypothécaire, délivré par le service de la publicité foncière, recense les sûretés réelles pesant sur un bien : hypothèque conventionnelle ou judiciaire, privilège de prêteur de deniers (IPPD), saisie immobilière, commandement de payer. Ces inscriptions garantissent des créances : tant qu'elles subsistent, le créancier peut faire saisir et vendre le bien pour se rembourser. À la vente, le notaire les purge sur le prix, de sorte que l'acquéreur reçoit un bien libre de charges.

Voir aussi Origine de propriété · Pleine propriété · Valeur en vente forcée / de liquidation · Valeur hypothécaire

Lire la fiche complète : État hypothécaire →

Expertise — cadre, normes & finalités

Avis de valeur vs rapport d'expertise#

Deux niveaux de livrable, du plus succinct au plus engageant.

L'avis de valeur est une estimation argumentée mais allégée ; le rapport d'expertise est complet, détaillé et engage davantage la responsabilité de l'expert (méthodes, comparables, sources, réserves). Le niveau se choisit selon la finalité.

Voir aussi Scope of Work / cadre de la mission · Charte de l'expertise en évaluation immobilière

Lire la fiche complète : Avis de valeur vs rapport d'expertise →

Charte de l'expertise en évaluation immobilière#

Charte CEEI

Référentiel professionnel français des méthodes et de la déontologie de l'expertise.

Document de référence (CEEI) qui définit les types de valeur, les méthodes d'évaluation, le contenu des rapports et la déontologie de l'expert en France. L'évaluation s'y adosse : au moins deux méthodes indépendantes, traçabilité des sources et des ajustements.

Voir aussi RICS, IVS, TEGoVA, USPAP · Scope of Work / cadre de la mission · Valeur vénale

Lire la fiche complète : Charte de l'expertise en évaluation immobilière →

Dossier de Diagnostic Technique (DDT)#

DDT · Diagnostics obligatoires · Dossier de diagnostics · DDT vente

Ensemble des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, termites…) annexé à toute promesse et acte de vente. Il matérialise l'obligation d'information du vendeur sur l'état du bien.

Le dossier de diagnostic technique regroupe les diagnostics que la loi impose au vendeur d'annexer à l'avant-contrat puis à l'acte : DPE, constat de risque d'exposition au plomb, état amiante, état des installations électriques et de gaz de plus de quinze ans, état des risques et pollutions (ERP), diagnostic termites ou mérule selon les zones, mesurage Carrez en copropriété. Il donne à l'acquéreur une information objective et engage la responsabilité du vendeur : un diagnostic absent ou erroné peut fonder une réduction de prix, voire l'annulation de la vente.

Voir aussi Classe DPE · Décote de vétusté · Scope of Work / cadre de la mission

Lire la fiche complète : Dossier de Diagnostic Technique (DDT) →

Highest & Best Use (usage optimal)EN#

Usage optimal · Meilleure utilisation

L'usage qui maximise la valeur, parmi ceux juridiquement et physiquement possibles.

Principe d'évaluation : la valeur retient l'usage le plus créateur de valeur qui soit légalement autorisé, physiquement possible et financièrement réalisable. Pour un logement classique, c'est généralement le maintien de l'usage résidentiel.

Voir aussi Méthode du bilan promoteur (charge foncière) · Surface de plancher / emprise au sol

Lire la fiche complète : Highest & Best Use (usage optimal) →

Hypothèses & hypothèses spéciales#

Hypothèses de travail

Conditions posées qui s'écartent de la réalité constatée à la date de valeur.

Une hypothèse spéciale retient une situation non vérifiée à la date d'évaluation (ex. évaluer un bien « comme libre » alors qu'il est occupé, ou « travaux achevés »). Elle doit être explicitement mentionnée car elle modifie la valeur.

Voir aussi Scope of Work / cadre de la mission · Valeur après travaux (ARV)

Lire la fiche complète : Hypothèses & hypothèses spéciales →

Opposabilité / valeur opposable#

Valeur opposable · Rapport opposable · Force probante · Mode opposable

Une valeur est opposable quand on peut la présenter à un tiers — fisc, juge, notaire, banque — et qu'elle tient : elle repose sur des faits vérifiables et des méthodes normées, pas sur une opinion.

L'opposabilité qualifie un rapport dont les conclusions peuvent être valablement présentées à un tiers — administration fiscale, juge, notaire, banque — et résister à la contestation. Elle suppose une valeur établie selon une méthodologie reconnue (comparaison, rendement, coût), à partir de données traçables, par un évaluateur indépendant qui en assume la responsabilité. En mode « opposable », l'outil désactive toute interprétation produite automatiquement : il se borne à collecter et restituer des données sourcées, l'expert conservant l'entière maîtrise du raisonnement et de la valeur retenue.

Voir aussi Valeur défendable / défendabilité · Charte de l'expertise en évaluation immobilière · Valeur vénale · Évaluation IFI · Origine de propriété

Lire la fiche complète : Opposabilité / valeur opposable →

Scope of Work / cadre de la missionEN#

Cadre de la mission

Périmètre de la mission : objet, diligences, hypothèses, réserves et limites.

Définit ce que couvre l'expertise : finalité, droit évalué, type de visite, documents analysés, hypothèses retenues et limites. Un cadre clair conditionne la portée et la responsabilité de l'avis de valeur.

Voir aussi Avis de valeur vs rapport d'expertise · Indice de fiabilité · Hypothèses & hypothèses spéciales · Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Lire la fiche complète : Scope of Work / cadre de la mission →

Évaluation IFI#

Impôt sur la fortune immobilière

Valeur vénale au 1ᵉʳ janvier pour l'impôt sur la fortune immobilière, abattement 30 % sur la RP.

L'IFI retient la valeur vénale du bien au 1ᵉʳ janvier. La résidence principale bénéficie d'un abattement légal de 30 %. Les biens loués ou démembrés s'apprécient selon leur situation (décote d'occupation, barème de l'usufruit).

Voir aussi Valeur vénale · Valeur hypothécaire · Décote d'occupation

Lire la fiche complète : Évaluation IFI →

Aucun terme ne correspond à votre recherche.