Revente nette Performance & patrimoine
Aussi appelé : Produit net de cession · Revente nette d'impôt · Net de revente
Ce qu'il reste en poche à la revente : valeur de revente − frais de vente − dette restante − impôt sur la plus-value.
La revente nette est la trésorerie réellement récupérée le jour de la vente, une fois tout soldé. On part de la valeur de revente estimée, on retire les frais de vente, le capital de prêt restant dû remboursé à la banque, et l'impôt sur la plus-value (prélèvements sociaux et impôt sur le revenu, après abattements pour durée de détention). C'est le flux final qui alimente l'IRR, le Cash Multiple et le patrimoine net. En résidence principale, la plus-value est exonérée : l'impôt sur la plus-value est nul.
FormuleRevente nette = Valeur de revente − Frais de vente − Capital restant dû − Impôt plus-value
ExempleValeur de revente 220 000 €, frais de vente 3 000 €, dette restante 150 000 €, impôt sur la plus-value 12 000 €. Revente nette = 220 000 − 3 000 − 150 000 − 12 000 = 55 000 €.
Définition détaillée
La revente nette est la trésorerie réellement récupérée le jour de la vente, une fois tous les comptes soldés. On part de la valeur de revente estimée du bien, puis on en retire successivement les frais de vente (diagnostics, éventuelle commission d'agence, mainlevée d'hypothèque le cas échéant), le capital de prêt restant dû qui est remboursé à la banque, et enfin l'impôt sur la plus-value. Ce dernier combine en France l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, appliqués sur la plus-value imposable après abattements pour durée de détention, l'exonération totale d'impôt sur le revenu étant atteinte après vingt-deux ans et celle des prélèvements sociaux après trente ans. C'est le flux final déterminant : il alimente l'IRR, le Cash Multiple, le ROI et le patrimoine net. Sa sensibilité au capital restant dû explique pourquoi le calendrier de revente compte autant : plus le prêt est amorti, plus la revente nette grossit. Pour une résidence principale, la plus-value de cession est exonérée, donc l'impôt sur la plus-value est nul, ce qui simplifie le calcul.
Pourquoi c'est important ?C'est ce que vous touchez vraiment en sortie, après avoir remboursé la banque et payé le fisc, et non le prix affiché. Le négliger fausse tous les indicateurs de performance, qui en dépendent. Bien l'estimer aide à choisir le bon moment pour vendre, car le capital encore dû et les abattements fiscaux évoluent fortement avec le temps de détention.
Expliqué simplement (ELI5)Tu revends ta trottinette, mais avant de garder l'argent, tu dois rembourser ce que tu devais encore et payer une petite part. Ce qu'il te reste vraiment dans la poche à la fin, c'est la revente nette : pas le prix écrit sur l'étiquette.
Sources Service-Public.fr — Plus-value immobilière
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