Plus-value brute Performance & patrimoine
Aussi appelé : Plus-value avant impôt · Plus-value brute de cession
Valeur de revente − prix d'achat − frais de notaire − travaux. La plus-value avant impôt et abattements.
La plus-value brute est l'écart entre la valeur de revente et le coût d'acquisition élargi (prix d'achat, frais de notaire et travaux). Elle mesure l'appréciation patrimoniale avant toute fiscalité. Attention : la base de calcul fiscale réelle de la plus-value imposable suit des règles spécifiques (majoration forfaitaire des frais d'acquisition de 7,5 %, forfait travaux de 15 % après 5 ans de détention), mais ici on retient le coût réellement engagé, sans frais de vente déduits.
FormulePlus-value brute = Valeur de revente − Prix d'achat − Frais de notaire − Travaux
ExempleValeur de revente 220 000 €, prix d'achat 180 000 €, frais de notaire 14 000 €, travaux 10 000 €. Plus-value brute = 220 000 − 180 000 − 14 000 − 10 000 = 16 000 €.
Définition détaillée
La plus-value brute mesure l'appréciation patrimoniale avant toute fiscalité : on prend la valeur de revente et on en retranche le coût d'acquisition élargi, soit le prix d'achat, les frais de notaire et les travaux engagés. Elle indique de combien le bien a pris de valeur au-delà de ce qu'il a coûté à l'entrée, sans encore intégrer les impôts ni les frais de vente. Il faut bien la distinguer de la base de calcul de la plus-value imposable, qui obéit à des règles fiscales propres en France : le prix d'acquisition peut être majoré d'un forfait de frais d'acquisition de 7,5 % à défaut de justificatifs, et d'un forfait travaux de 15 % du prix d'achat dès lors que le bien est détenu depuis plus de cinq ans, sans avoir à prouver les dépenses. La plus-value brute calculée ici retient au contraire les coûts réellement supportés, et ne déduit pas les frais de vente. C'est donc un indicateur économique de création de valeur, et non un montant fiscal. Pour la résidence principale, la plus-value de cession est par ailleurs exonérée d'impôt, ce qui rend la distinction encore plus nette.
Pourquoi c'est important ?Elle donne une première lecture rapide de la performance patrimoniale d'une opération : le bien a-t-il pris de la valeur au-delà de ce qu'il a coûté ? Mais la confondre avec la plus-value imposable conduit à mal anticiper la fiscalité de la revente, car les abattements et forfaits fiscaux modifient sensiblement la base taxée. C'est un repère économique, pas un calcul d'impôt.
Expliqué simplement (ELI5)Tu achètes un vélo, tu le répares un peu, puis tu le revends plus cher. La plus-value brute, c'est l'argent gagné après avoir compté le prix du vélo et des réparations, mais avant de penser aux impôts ou aux frais pour le vendre.
Sources Service-Public.fr — Plus-value immobilière
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