IRR (TRI) EN Performance & patrimoine

L'IRR (Internal Rate of Return), traduit par TRI (taux de rendement interne), est le taux annualisé qui résume toute une opération en un seul chiffre. Concrètement, c'est le taux d'actualisation qui ramène à zéro la valeur actuelle nette de l'ensemble des flux : l'apport initial compté négativement, les cash-flows annuels encaissés, puis la revente nette d'impôt sur la plus-value à la sortie. Sa force est d'agréger trois moteurs de performance que les autres indicateurs isolent : le rendement courant, l'effet de levier du crédit et la plus-value, le tout ramené à une base annuelle comparable à un taux d'épargne ou d'emprunt. Il se calcule par résolution numérique de l'équation des flux, généralement par itérations successives. Plusieurs précautions s'imposent : l'IRR suppose implicitement que les flux intermédiaires sont réinvestis au même taux, hypothèse souvent optimiste ; il devient instable ou multiple quand les flux changent plusieurs fois de signe ; et il dépend fortement de l'hypothèse de prix de revente, par nature incertaine. On le lit donc avec le Cash Multiple, qui mesure l'ampleur du gain quand l'IRR n'en donne que le rythme.