Apport / Equity Financement & dette
Aussi appelé : Equity · Capital propre · Fonds propres · Apport personnel
Capital propre engagé dans l'opération. Complète la dette pour couvrir le coût total ; base du Cash-on-Cash.
L'apport (equity en anglais) est la part du coût de l'opération financée sur fonds propres, et non par l'emprunt. À l'achat, c'est l'apport initial. Au fil du temps, l'equity s'enrichit du capital remboursé par les loyers et de la plus-value du bien. C'est le capital réellement investi qui sert de dénominateur au rendement des fonds propres (Cash-on-Cash).
Formule
Apport = Coût total − Dette ; Equity au fil du temps = Apport + Capital remboursé + Plus-valueExempleCoût total 240 000 €, dette 192 000 €. Apport = 240 000 − 192 000 = 48 000 €, soit 20 % du coût total. Si le bien dégage 2 880 € de cash-flow annuel, le Cash-on-Cash est de 2 880 / 48 000 = 6,0 %.
Définition détaillée
L'apport, ou equity en anglais, est la part du coût d'une opération financée sur vos fonds propres plutôt que par l'emprunt. À l'achat, c'est l'apport initial, généralement exigé par les banques françaises à hauteur de 10 à 20 % au minimum pour couvrir au moins les frais de notaire et de garantie. Mais l'equity ne se fige pas : elle grossit avec le temps au rythme du capital remboursé par les loyers et de l'éventuelle plus-value du bien. C'est ce capital réellement investi qui sert de dénominateur au rendement des fonds propres (Cash-on-Cash et TRI). Un point clé du raisonnement patrimonial : plus l'apport est faible, plus l'effet de levier du crédit amplifie la rentabilité des fonds propres, à condition que le bien rapporte plus que le coût de la dette. Piège fréquent : oublier d'inclure dans l'apport tous les fonds réellement décaissés (frais de notaire, travaux, garantie, meubles), ce qui surévalue le rendement affiché. À l'inverse, un apport trop important réduit le levier et immobilise une trésorerie qui pourrait servir une autre acquisition.
Pourquoi c'est important ?
L'apport détermine votre effet de levier et donc la rentabilité de chaque euro réellement investi. Bien le calibrer, c'est arbitrer entre sécurité (apport élevé, mensualités douces) et performance (apport faible, levier maximal). C'est aussi le dénominateur qui rend vos rendements comparables d'un projet à l'autre.
Expliqué simplement (ELI5)
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Pour acheter un appartement, tu mets une partie de tes propres économies et la banque prête le reste. L'apport, c'est ta part à toi dans le pot commun. Plus tard, à mesure que tu rembourses, cette part grandit toute seule.