Capital remboursé (par les loyers) Financement & dette

Le capital remboursé par les loyers désigne la fraction de l'emprunt progressivement amortie grâce aux mensualités, elles-mêmes financées par les loyers encaissés. Chaque échéance de prêt se décompose en une part d'intérêts (le loyer de l'argent) et une part de capital (le remboursement de la dette) ; au fil du temps, l'amortissement français à échéances constantes fait croître la part de capital et diminuer celle des intérêts. Le capital remboursé à une date donnée est simplement la différence entre la dette initiale et le capital restant dû. C'est un enrichissement souvent invisible dans le quotidien de l'investisseur, car il ne se traduit par aucun flux de trésorerie : on ne le voit ni sur le compte courant, contrairement au cash-flow, ni dans la valeur du bien, contrairement à la plus-value. Il constitue pourtant une troisième source bien réelle de création de patrimoine, le locataire remboursant peu à peu votre crédit. Piège courant : confondre ce gain patrimonial avec de la trésorerie disponible. Tant que le bien n'est pas vendu ou refinancé, ce capital reste immobilisé dans l'actif.