Méthode par capitalisation du revenu Expertise — valeur & méthodes

La méthode par capitalisation du revenu détermine la valeur d'un bien à partir du loyer qu'il rapporte. Le principe : un investisseur paie un bien locatif en fonction du rendement qu'il en attend. On prend donc le loyer net annuel, c'est-à-dire les loyers diminués des charges non récupérables, de la gestion et des provisions, puis on le divise par un taux de capitalisation observé sur le marché local pour des biens comparables. Plus le taux retenu est élevé, plus la valeur baisse, et inversement. Cette approche est particulièrement adaptée aux biens déjà loués, aux immeubles de rapport et aux locaux commerciaux ou tertiaires, dont la logique d'achat est avant tout financière. Son poids dans l'évaluation augmente lorsque le bien est occupé et que le rendement structure réellement le prix. Les pièges principaux concernent le choix du taux, très sensible et parfois subjectif, et la définition rigoureuse du revenu net : confondre loyer brut et net, ou capitaliser un loyer supérieur au marché, fausse complètement le résultat. Il faut aussi distinguer le taux hors droits du taux acte en mains.