Valeur locative de marché Expertise — valeur & méthodes

La valeur locative de marché est le loyer annuel, hors charges, qu'un propriétaire pourrait raisonnablement obtenir pour son bien à la date d'évaluation, en le proposant à la location dans des conditions normales. Elle se distingue du loyer en place, qui peut être supérieur ou inférieur selon l'ancienneté du bail, les révisions passées ou un encadrement réglementaire. L'expert l'établit par comparaison avec des locations récentes de biens similaires dans le même secteur, en ajustant selon la surface, l'état, l'étage, les prestations et la performance énergétique. Cette valeur joue un double rôle : elle sert de base à la méthode par capitalisation, où l'on divise le loyer de marché par un taux de rendement pour estimer la valeur vénale, et elle permet de vérifier si le loyer en place est cohérent. En France, elle doit tenir compte des dispositifs d'encadrement des loyers en vigueur dans certaines agglomérations tendues. Piège fréquent : confondre loyer charges comprises et hors charges, ou retenir un loyer d'annonce plutôt qu'un loyer réellement conclu, souvent inférieur après négociation.