Nue-propriété Expertise — droits, démembrement & surfaces

La nue-propriété correspond à l'abusus seul : le nu-propriétaire détient juridiquement le bien et pourra en récupérer la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, mais il n'en a, pendant la durée du démembrement, ni l'usage ni les revenus, qui reviennent à l'usufruitier. Sa valeur est donc fortement décotée par rapport à la pleine propriété, l'ampleur de l'abattement dépendant de la durée prévisible de l'usufruit : plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit dure longtemps, plus la nue-propriété vaut peu. Pour les besoins fiscaux (droits de donation, succession, IFI), l'article 669 du Code général des impôts fixe un barème par tranches d'âge de l'usufruitier ; ainsi, entre 71 et 80 ans, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 % de la pleine propriété. Attention toutefois : ce barème fiscal est forfaitaire et ne reflète pas toujours la valeur économique réelle, qu'un expert peut estimer différemment par actualisation. Pièges fréquents : appliquer le barème fiscal là où une valeur de marché est requise, ou oublier que le nu-propriétaire reste tenu des grosses réparations.