Démembrement de propriété Expertise — droits, démembrement & surfaces

Le démembrement de propriété scinde la pleine propriété en deux droits complémentaires confiés à des titulaires différents : l'usufruitier conserve l'usage et les revenus du bien, tandis que le nu-propriétaire en détient la substance et récupérera automatiquement la pleine propriété, sans nouvelle imposition, à l'extinction de l'usufruit. Cette technique est très courante en succession, lorsqu'un conjoint survivant recueille l'usufruit et les enfants la nue-propriété, ainsi qu'en optimisation patrimoniale, par exemple via une donation de nue-propriété qui transmet à moindre coût fiscal puisque seule la valeur démembrée est taxée. La répartition des valeurs suit le barème de l'article 669 du Code général des impôts, fonction de l'âge de l'usufruitier, mais une approche économique peut s'en écarter en évaluation de marché. Le démembrement organise aussi la charge des travaux : entretien courant pour l'usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire. Pièges fréquents : sous-estimer les sources de conflit entre les deux parties, négliger la fiscalité spécifique de l'usufruit locatif, ou oublier que la reconstitution de la pleine propriété à terme échappe aux droits de mutation.