Évaluation succession Expertise — cadre, normes & finalités

En matière de succession, le bien immobilier est évalué à sa valeur vénale au jour du décès, date qui fixe l'assiette des droits de succession. C'est la valeur de marché à cet instant précis qui compte, reconstituée à partir de comparables contemporains. La résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % prévu à l'article 764 bis du Code général des impôts, à condition qu'au jour du décès elle soit également occupée à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou un ou plusieurs enfants du défunt, du conjoint ou du partenaire. Cet abattement réduit la base taxable. L'enjeu est délicat : une sous-évaluation expose les héritiers à un redressement avec intérêts et pénalités, tandis qu'une surévaluation alourdit inutilement les droits et faussera la plus-value lors d'une revente ultérieure, puisque la valeur déclarée sert de prix d'entrée. L'expert doit donc viser la valeur juste, justifiée par des transactions réelles et tracée. Le piège fréquent est de confondre la date du décès et celle du règlement de la succession, parfois éloignées de plusieurs mois, ou d'appliquer l'abattement de 20 % hors des conditions d'occupation requises.