État hypothécaire Expertise — droits, démembrement & surfaces

L'état hypothécaire est la photographie, à une date donnée, de toutes les sûretés réelles inscrites sur un bien au service de la publicité foncière. On y trouve les hypothèques — conventionnelles, prises en garantie d'un prêt, ou judiciaires, obtenues par un créancier via le juge —, le privilège de prêteur de deniers, les saisies et commandements valant saisie, ainsi que certaines servitudes publiées. Chaque inscription garantit une dette : elle confère au créancier un droit de suite (il suit le bien en quelque main qu'il passe) et un droit de préférence (il est payé avant les créanciers chirographaires sur le prix de vente). En pratique, ces charges ne bloquent pas la vente mais sont purgées par le notaire, qui affecte le prix au remboursement des créanciers inscrits avant de remettre le solde au vendeur ; l'acquéreur obtient un titre net. Pour l'évaluateur, l'état hypothécaire éclaire deux choses : la situation nette réelle du vendeur — un capital restant dû supérieur à la valeur signale une negative equity, moteur de vente forcée — et l'existence de contraintes susceptibles de peser sur la liquidité ou la valeur (procédure de saisie en cours, indivision conflictuelle). Il complète l'origine de propriété : l'une dit qui possède, l'autre ce qui grève.