Abattement IR sur plus-value (19 %) Fiscalité
Aussi appelé : Abattement pour durée de détention IR · Impôt sur le revenu sur plus-value immobilière
Réduction progressive de la base imposable à l'IR (19 %) selon la durée de détention. Exonération totale après 22 ans.
À la revente d'un bien locatif (hors résidence principale), la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %. Un abattement pour durée de détention réduit la base imposable : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'IR.
FormuleAbattement IR = 6 % × (années 6 à 21) + 4 % la 22e année ; IR = PV brute × (1 − abattement) × 19 %
ExemplePlus-value brute de 60 000 €, bien détenu 12 ans. Abattement = 6 % × 7 = 42 %. Base imposable = 60 000 × 58 % = 34 800 €. IR = 34 800 × 19 % = 6 612 €.
Définition détaillée
Lorsqu'on revend un bien locatif ou secondaire (la résidence principale étant exonérée), le gain réalisé, la plus-value, est soumis à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %. Pour récompenser la détention longue, le fisc applique un abattement progressif qui réduit la base imposable selon les années de possession. Aucun abattement durant les cinq premières années, puis 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, et enfin 4 % la vingt-deuxième année. Au terme de vingt-deux ans, la plus-value échappe totalement à l'impôt sur le revenu. La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais et de certains travaux. Piège fréquent : ce barème ne vaut que pour la part « impôt sur le revenu ». Les prélèvements sociaux suivent un calendrier distinct et bien plus lent, si bien que l'exonération d'IR à vingt-deux ans ne signifie pas absence d'imposition. Il faut aussi compter avec la surtaxe sur les plus-values élevées, applicable au-delà de 50 000 € de gain net.
Pourquoi c'est important ?Cet abattement peut transformer la rentabilité d'une revente : attendre quelques années de plus efface parfois plusieurs milliers d'euros d'impôt. Anticiper l'année d'exonération aide à choisir le bon moment pour vendre et à estimer le produit net réellement encaissé, donnée clé pour arbitrer entre conserver et céder un bien.
Expliqué simplement (ELI5)Plus tu gardes longtemps ton bien, moins l'État prend une part du bénéfice quand tu le revends. C'est comme une réduction qui grandit chaque année : après vingt-deux ans, pour cet impôt-là, tu ne donnes plus rien du tout.
Sources BOFiP — Plus-values immobilières, détermination de la plus-value imposable (BOI-RFPI-PVI-20-20)
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