Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %) Fiscalité
Aussi appelé : Abattement pour durée de détention PS · CSG-CRDS sur plus-value immobilière · Prélèvements sociaux sur plus-value
Réduction progressive de la base soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) selon la durée. Exonération totale après 30 ans.
La plus-value immobilière (hors résidence principale) supporte aussi les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, en plus de l'IR à 19 %. L'abattement pour durée de détention y est plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. L'exonération totale de prélèvements sociaux n'est donc atteinte qu'à 30 ans de détention.
FormuleAbattement PS = 1,65 % × (années 6 à 21) + 1,60 % la 22e année + 9 % × (années 23 à 30) ; PS = PV brute × (1 − abattement) × 17,2 %
ExemplePlus-value brute de 60 000 €, bien détenu 12 ans. Abattement = 1,65 % × 7 = 11,55 %. Base = 60 000 × 88,45 % = 53 070 €. PS = 53 070 × 17,2 % = 9 128 €.
Définition détaillée
En plus de l'impôt sur le revenu à 19 %, la plus-value immobilière (hors résidence principale) supporte les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, qui financent la protection sociale via la CSG et la CRDS. Un abattement pour durée de détention s'applique aussi, mais à un rythme nettement plus lent : 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis une forte accélération à 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième année. Conséquence directe : l'exonération complète n'est atteinte qu'au bout de trente ans, soit huit ans après l'exonération d'impôt sur le revenu. Cette asymétrie de calendrier est la principale source d'erreur des vendeurs, qui croient à tort ne plus rien devoir passé vingt-deux ans. Entre vingt-deux et trente ans, seule la fraction « prélèvements sociaux » reste due, mais elle fond vite grâce au taux de 9 % des dernières années. Pour estimer le produit net d'une revente, il faut donc additionner les deux impositions, chacune avec son propre abattement.
Pourquoi c'est important ?Oublier ce barème conduit à surestimer le gain net d'une revente, parfois de plusieurs milliers d'euros. Le calendrier de trente ans pèse sur le choix de la date de cession et sur la comparaison entre garder le bien ou vendre. C'est un paramètre incontournable d'une simulation de plus-value sérieuse.
Expliqué simplement (ELI5)Il y a une deuxième part que l'État prend sur ton bénéfice, à côté de l'impôt classique. Celle-là met plus longtemps à disparaître : il faut garder le bien trente ans pour ne plus rien payer du tout, pas seulement vingt-deux.
Sources BOFiP — Plus-values immobilières, détermination de la plus-value imposable (BOI-RFPI-PVI-20-20)
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