Réintégration des amortissements LMNP Fiscalité
Aussi appelé : Recapture des amortissements · Reprise des amortissements LMNP · Depreciation recapture · Réintégration LMNP · Section 1250
Depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel viennent minorer le prix d'acquisition au moment de la revente : la plus-value imposable augmente d'autant.
La loi de finances pour 2025 a mis fin à l'avantage cumulatif du LMNP au réel. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la période de location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers : ils viennent en diminution du prix d'acquisition retenu. Auparavant, le loueur en meublé non professionnel déduisait l'amortissement de ses loyers — effaçant souvent tout impôt sur les revenus locatifs — sans que cet amortissement soit repris à la sortie. Certaines catégories restent hors du dispositif, notamment les logements situés en résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) et le logement social. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer ensuite, dans les conditions habituelles.
FormulePlus-value brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition majoré − Σ amortissements déduits), puis abattements pour durée de détention
ExempleBien acheté 200 000 € (frais et travaux inclus : 220 000 €), loué 10 ans en LMNP réel avec 60 000 € d'amortissements déduits, revendu 280 000 €. Ancien calcul : 280 000 − 220 000 = 60 000 € de plus-value brute. Nouveau calcul : 280 000 − (220 000 − 60 000) = 120 000 €. La base imposable double, soit environ 20 000 € d'impôt supplémentaire avant abattements de durée.
Définition détaillée
Cette réforme change l'arbitrage LMNP réel / micro-BIC / foncier bien plus profondément qu'il n'y paraît, parce qu'elle déplace l'avantage sans le supprimer. L'amortissement reste déductible des loyers pendant la détention : le gain de trésorerie annuel est intact. Ce qui disparaît, c'est sa gratuité définitive — l'économie d'impôt devient un report, remboursé à la revente. Le LMNP réel conserve donc tout son intérêt pour qui détient longtemps et ne revend pas, d'autant que les abattements pour durée de détention finissent par éroder la plus-value réintégrée ; il en perd une bonne partie dans les stratégies de revente à 8-12 ans, précisément l'horizon le plus courant. Deux précisions techniques comptent pour le calcul. D'abord, seule la fraction amortissable est concernée : le terrain n'étant pas amortissable, il n'y a rien à y réintégrer, ce qui rend la ventilation terrain / bâti d'autant plus structurante. Ensuite, la réintégration porte sur les amortissements « admis en déduction » — y compris, en pratique, ceux qui ont été effectivement déduits sur les exercices antérieurs, ce qui suppose une comptabilité suivie et conservée sur toute la durée de détention.
Pourquoi c'est important ?C'est la correction la plus lourde à apporter aux projections LMNP antérieures à 2025 : un TRI, un ROI ou une revente nette calculés sans réintégration sont mécaniquement surestimés, parfois de plusieurs points. L'effet est d'autant plus fort que la détention est courte et l'amortissement élevé — c'est-à-dire exactement le profil que le LMNP réel attirait. Toute simulation de sortie doit désormais intégrer cette reprise, sous peine de promettre un net de revente qui n'existe pas.
Expliqué simplement (ELI5)Pendant que tu louais, l'État te laissait dire que ton appartement s'usait un peu chaque année, ce qui réduisait tes impôts. Maintenant, quand tu revends, il additionne toutes ces usures et considère que tu as payé l'appartement moins cher. Du coup ton bénéfice à la revente paraît plus gros, et tu payes plus d'impôt dessus. Ce n'était pas un cadeau, c'était une avance.
Sources Service-Public.fr — Plus-value immobilière · Investopedia — Section 1250
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