Prix du bien vs médiane DVF Marché & bien

Cet indicateur situe le prix au mètre carré effectivement payé par rapport au marché local, en prenant pour boussole la médiane des transactions enregistrées dans la base DVF (Demandes de valeurs foncières, publiée par la DGFiP). La médiane brute ne suffit pas : elle mélange des biens hétérogènes. On l'ajuste donc avec des coefficients propres au logement étudié (étage, présence d'un extérieur, exposition, état, vue), ce qui revient à reconstituer le prix de référence d'un bien réellement comparable. Côté numérateur, on isole d'abord le prix du seul logement en retranchant les annexes valorisées séparément, comme un parking ou une cave, afin de comparer surface habitable à surface habitable. Un écart négatif suggère une décote, donc un point d'entrée favorable ; un écart positif signale une surcote à documenter et à négocier. La nuance classique tient à la fraîcheur et à la densité des transactions DVF : sur un secteur peu liquide, la médiane repose sur peu de ventes et devient fragile. Au-delà d'environ +10 %, la surcote mérite une justification objective.