Médiane DVF Marché & bien
Aussi appelé : Demandes de Valeurs Foncières · Prix médian DVF · Valeur foncière médiane · Prix médian au m² · Prix médian · Prix au m² médian
Prix au m² qui sépare en deux les ventes réellement enregistrées d'un secteur (rue, arrondissement, commune) : la moitié se sont faites en dessous, la moitié au-dessus.
La médiane DVF est le prix au m² qui sépare en deux les transactions réellement enregistrées chez le notaire sur un secteur donné — une rue, un arrondissement ou une commune entière : la moitié des ventes se sont faites en dessous, la moitié au-dessus. Contrairement à la moyenne, elle n'est pas tirée vers le haut par quelques ventes exceptionnelles. C'est la référence de marché la plus fiable car elle repose sur des prix actés, pas sur des prix d'annonce. Elle se décline par type de bien (appartement / maison).
FormuleMédiane des (prix de vente / surface) sur les ventes de la commune, par type de bien
ExempleSur une commune, 120 appartements vendus sur 5 ans. Triés par prix au m², le 60e vaut 3 200 €/m² : c'est la médiane DVF appartement. Un bien proposé à 3 800 €/m² se situe donc à 3 800 / 3 200 − 1 = +18,8 % au-dessus du marché médian.
Définition détaillée
La médiane DVF est le prix au mètre carré qui partage en deux moitiés égales les ventes réellement enregistrées chez le notaire sur une commune : la moitié des transactions s'est faite en dessous, l'autre moitié au-dessus. Elle est issue des Demandes de Valeurs Foncières, base ouverte alimentée par la DGFiP qui recense les ventes actées. Sa force par rapport à la moyenne est de résister aux valeurs extrêmes : quelques ventes exceptionnellement chères ne la tirent pas vers le haut, ce qui en fait un repère robuste du prix « courant » du marché. Surtout, elle repose sur des prix effectivement signés, et non sur des prix d'annonce souvent surévalués. C'est pourquoi elle constitue l'une des références les plus fiables pour estimer un bien ou juger une offre. On la décline par type de bien, appartement ou maison, car leurs marchés diffèrent. Précaution utile : la médiane brute ignore les caractéristiques fines du logement (étage, état, exposition), d'où l'intérêt de la corriger par un coefficient. Sur les petites communes, le faible nombre de ventes peut aussi la rendre instable.
Pourquoi c'est important ?La médiane DVF donne une boussole de prix fondée sur des ventes réelles, pas sur des annonces gonflées. Elle permet de juger si un bien est proposé au-dessus ou en dessous du marché, d'objectiver une négociation et de fonder une estimation. C'est la donnée de référence de tout avis de valeur sérieux en France.
Expliqué simplement (ELI5)Imagine toutes les ventes du quartier rangées du moins cher au plus cher. La médiane, c'est le prix pile au milieu. Comme c'est le prix vraiment payé et pas le prix affiché, c'est un repère solide pour savoir ce que vaut un logement.
Sources DVF géolocalisées - data.gouv.fr / DGFiP
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