NOI EN Cash-flow & exploitation
Aussi appelé : Net Operating Income · Revenu net d'exploitation · Résultat net d'exploitation
Loyers effectifs − charges d'exploitation, avant dette et impôt. Mesure la rentabilité propre du bien.
Le NOI (Net Operating Income) est le revenu net d'exploitation : les loyers réellement encaissés (après vacance et impayés) diminués des charges d'exploitation, mais avant le service de la dette et l'impôt. Il isole la performance intrinsèque du bien, indépendamment de son mode de financement. Le NOI doit impérativement être positif et sert de base au calcul du Cap Rate, du DSCR et du rendement net.
FormuleNOI = Loyers effectifs − Charges d'exploitation (hors dette et impôt)
ExempleLoyer potentiel 12 000 €/an, vacance 6 % (720 €) et impayés 0 € → loyers effectifs 11 280 €. Charges d'exploitation 3 400 €. NOI = 11 280 − 3 400 = 7 880 €/an.
Définition détaillée
Le NOI, ou revenu net d'exploitation, isole la performance économique propre d'un bien, indépendamment de la façon dont il est financé. On part des loyers effectivement encaissés (le loyer potentiel diminué de la vacance et des impayés) et l'on en retranche les seules charges d'exploitation. On s'arrête volontairement avant le service de la dette et avant l'impôt : ainsi, deux biens identiques achetés l'un cash, l'autre à crédit, affichent le même NOI, ce qui permet de comparer des opportunités sans que le montage financier ne brouille la lecture. Le NOI est la pierre angulaire de plusieurs ratios : il sert de numérateur au taux de capitalisation (Cap Rate = NOI / valeur) et au DSCR (NOI / annuité). Un NOI doit impérativement être positif, faute de quoi le bien perd de l'argent avant même d'avoir remboursé un euro de prêt. Piège courant : confondre loyer potentiel et loyer effectif, ou oublier des charges comme le CapEx et la PNO, ce qui surévalue le NOI et, par ricochet, la valeur estimée par capitalisation.
Pourquoi c'est important ?Le NOI permet de comparer des biens sur la même base, sans que le crédit ne fausse le jugement, et fonde la valorisation par capitalisation utilisée en expertise. C'est l'indicateur que regardent investisseurs aguerris et experts pour juger si un actif est intrinsèquement sain avant toute question de financement.
Expliqué simplement (ELI5)Le NOI, c'est l'argent que rapporte l'appartement une fois payées ses dépenses courantes, mais avant de penser au prêt de la banque et aux impôts. C'est comme compter ce que rapporte une limonade une fois acheté le citron et le sucre, sans compter ton vélo pour aller la vendre.
Sources Investopedia — Net Operating Income (NOI)
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