Cash-flow net Cash-flow & exploitation
Aussi appelé : Cash-flow · Cash-Flow Net · Flux de trésorerie net · Trésorerie nette
Ce qu'il reste en poche chaque mois une fois tout payé : loyers − charges − dette − impôt. Positif = le bien s'autofinance.
Le cash-flow net est le flux de trésorerie réellement disponible après avoir encaissé les loyers et réglé toutes les sorties : charges d'exploitation, mensualité de crédit (capital + intérêts + assurance) et impôt sur les revenus fonciers. C'est l'indicateur de trésorerie le plus concret pour l'investisseur. Positif, le bien s'autofinance et dégage un excédent ; négatif, il faut combler la différence de sa poche (effort d'épargne).
FormuleCash-flow net = Loyers effectifs − Charges d'exploitation − Annuité de dette − Impôt
ExempleLoyers effectifs 11 280 €/an, charges d'exploitation 3 400 €, annuité de crédit 6 600 €, impôt 600 €. Cash-flow net = 11 280 − 3 400 − 6 600 − 600 = 680 €/an, soit environ 57 €/mois. Le bien s'autofinance.
Définition détaillée
Le cash-flow net traduit la réalité de trésorerie d'un investissement locatif : c'est ce qui demeure sur le compte une fois encaissés les loyers et réglées toutes les sorties d'argent, y compris la fiscalité. On part des loyers effectifs (déjà nets de vacance et d'impayés), on retire les charges d'exploitation, l'annuité de crédit (capital, intérêts, assurance emprunteur) puis l'impôt sur les revenus locatifs. En France, ce dernier poste varie fortement selon le régime : micro-foncier ou réel en location nue, micro-BIC ou réel avec amortissement en meublé (LMNP). Un même bien peut donc afficher un cash-flow positif au réel et négatif au micro. Piège classique : raisonner avant impôt et oublier la CSG-CRDS de 17,2 % sur le foncier, ou négliger la provision pour gros travaux, ce qui gonfle artificiellement le résultat. Le cash-flow positif signe l'autofinancement ; négatif, il impose un effort d'épargne mensuel qu'il faut savoir tenir sur la durée du prêt.
Pourquoi c'est important ?C'est le chiffre qui dit si votre bien vous nourrit ou vous coûte chaque mois. Il conditionne votre capacité à enchaîner les acquisitions, à absorber une vacance ou une hausse de taxe foncière, et à dormir tranquille. Un cash-flow mal estimé, c'est un budget personnel qui dérape silencieusement pendant vingt ans.
Expliqué simplement (ELI5)Imagine une tirelire : chaque mois les loyers tombent dedans, puis tu retires l'argent du prêt, des réparations et des impôts. S'il reste des pièces, ton appartement se paie tout seul. S'il en manque, tu dois en remettre toi-même.
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