Méthode par actualisation des flux (DCF) EN Expertise — valeur & méthodes

La méthode par actualisation des flux de trésorerie, ou DCF, valorise un bien comme la somme des revenus futurs qu'il génère, ramenés à leur valeur d'aujourd'hui. On projette sur une période de détention, souvent de cinq à dix ans, les flux nets attendus : loyers diminués des charges et travaux, année après année, en tenant compte de l'indexation, de la vacance et des évolutions de loyer. À la fin de la période, on ajoute le prix de revente estimé, appelé valeur terminale, généralement obtenu en capitalisant le loyer de sortie. L'ensemble de ces flux est ensuite actualisé à un taux de rendement exigé, qui reflète le risque de l'opération et le coût de l'argent : un euro reçu dans cinq ans vaut moins qu'un euro reçu aujourd'hui. Cette approche est surtout employée pour l'immobilier d'investissement, commercial ou tertiaire, où les flux sont contractualisés et étalés dans le temps. Elle est puissante mais exigeante : sa sensibilité aux hypothèses, notamment au taux d'actualisation et à la valeur terminale, en fait un outil à manier avec rigueur, sous peine d'obtenir le résultat que l'on souhaite plutôt que celui du marché.