Taux d'absorption Marché & bien
Aussi appelé : Mois de stock · Absorption rate · Months of supply · Délai d'écoulement du stock · Vitesse d'écoulement
Vitesse à laquelle un marché écoule son stock à la vente. Exprimé en mois de stock, il dit si l'on est en marché vendeur ou acheteur — avant que les prix ne bougent.
Le taux d'absorption rapporte le nombre de biens vendus sur une période au stock de biens proposés à la vente sur le même secteur. Il s'exprime soit en pourcentage mensuel (part du stock écoulée dans le mois), soit — forme la plus lisible — en mois de stock : le nombre de mois nécessaires pour vendre l'intégralité de l'offre au rythme actuel, à offre constante. Les repères usuels situent un marché équilibré autour de six mois de stock ; en dessous, l'offre est rare et le rapport de force penche vers le vendeur ; au-dessus, l'acheteur négocie. En France, aucune statistique publique ne le publie directement : il se reconstitue en croisant le stock d'annonces actives d'un secteur avec les mutations DVF des douze derniers mois.
FormuleMois de stock = Stock d'annonces actives ÷ (Ventes des 12 derniers mois ÷ 12) — Taux d'absorption mensuel = Ventes du mois ÷ Stock actif
ExempleUn quartier compte 90 appartements à la vente et a enregistré 216 mutations sur 12 mois, soit 18 ventes par mois. Mois de stock = 90 ÷ 18 = 5,0 mois : marché légèrement vendeur. Six mois plus tard, le stock monte à 150 et les ventes tombent à 12 par mois : 12,5 mois de stock, le marché a basculé côté acheteur — la marge de négociation s'élargit bien avant que les prix médians ne le reflètent.
Définition détaillée
Trois indicateurs de liquidité coexistent et sont régulièrement confondus, alors qu'ils répondent à des questions différentes. Le taux de rotation du marché mesure la part du parc total vendue chaque année : c'est une caractéristique structurelle du secteur, stable, utile pour classer des quartiers entre eux. Le délai de revente estimé, ou DOM, mesure le temps qu'un bien donné met à trouver preneur : c'est une propriété du bien autant que du marché. Le taux d'absorption, lui, met en rapport l'offre et la demande à un instant donné : c'est un indicateur conjoncturel, et surtout le plus précoce des trois. C'est là son intérêt principal. Les prix sont un signal retardé — un vendeur baisse son prix des mois après que la demande s'est tarie, et les statistiques de prix médians sont elles-mêmes publiées avec plusieurs mois de décalage. Le stock, lui, réagit tout de suite : il gonfle dès que les ventes ralentissent. Suivre les mois de stock d'un secteur, c'est voir le retournement pendant qu'il se produit plutôt que de le constater dans les mutations un an plus tard. La limite de l'indicateur tient à la mesure du stock : les annonces actives comportent des doublons multi-portails, des biens retirés non dépubliés et des prix d'appel jamais destinés à se vendre. Il se lit donc en tendance sur un même secteur et une même source, pas en valeur absolue comparée d'un portail à l'autre.
Pourquoi c'est important ?C'est l'indicateur qui donne un chiffre à ce que l'on formule d'ordinaire à dire d'expert : « le marché se retourne », « ça se négocie bien en ce moment ». Il alimente directement deux paramètres habituellement posés à l'intuition — le délai de revente retenu en sortie de projection et la décote d'illiquidité appliquée en évaluation. Pour un acheteur, il chiffre aussi la marge de négociation réellement disponible : à douze mois de stock, refuser une offre coûte cher au vendeur ; à trois mois, elle sera remplacée dans la semaine.
Expliqué simplement (ELI5)Imagine un magasin avec 90 gâteaux en vitrine qui en vend 18 par mois. Il lui faut 5 mois pour tout vendre. Si soudain il en vend seulement 6 par mois, il lui faudra 15 mois : il y a trop de gâteaux pour trop peu de clients, et le vendeur va devoir baisser ses prix. Compter les mois de stock, c'est deviner qui, du vendeur ou de l'acheteur, est en position de force.
Sources Demandes de valeurs foncières (DVF) — data.gouv.fr · Investopedia — Absorption Rate
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