Revenu fiscal sans trésorerie (effet de ciseau) Fiscalité

Le revenu foncier imposable se calcule en retranchant des loyers les charges déductibles et les intérêts d'emprunt — mais jamais le capital remboursé, qui n'est pas une charge au sens fiscal. Or une mensualité de crédit se compose de deux parts : des intérêts (déductibles) et du capital (non déductible). En début de prêt, les intérêts sont élevés : le résultat imposable reste faible, voire déficitaire. En fin de prêt, la mécanique s'inverse : les intérêts ont fondu, le bénéfice foncier explose, mais la mensualité — dont l'essentiel est désormais du capital — continue de vider la trésorerie. C'est l'effet de ciseau : la courbe de l'impôt monte pendant que celle du cash-flow descend, et les deux se croisent. Le bailleur au réel se retrouve à payer un impôt (à sa TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux) sur une somme qui n'est jamais entrée sur son compte, puisqu'elle a remboursé le prêt. Cet angle mort explique pourquoi un investissement au cash-flow neutre ou négatif peut devenir fiscalement lourd dans ses dernières années de crédit, et pourquoi le régime réel foncier, très favorable au début (déficit foncier), doit s'apprécier sur toute la durée. Le meublé au réel (LMNP) atténue le phénomène grâce à l'amortissement du bien, qui prolonge la déductibilité au-delà des seuls intérêts. Anticiper le point de croisement — l'année où l'impôt dû dépasse le cash-flow — fait partie d'une projection sérieuse.