Régime foncier (micro et réel) Fiscalité
Aussi appelé : Revenus fonciers · Micro-foncier · Régime réel foncier · Location nue
Location nue : micro-foncier (abattement 30 %, loyers ≤ 15 000 €) ou réel (charges réelles + déficit foncier).
Les loyers d'une location nue (non meublée) relèvent des revenus fonciers. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, accessible tant que le revenu brut foncier ne dépasse pas 15 000 €/an. Le régime réel, obligatoire au-delà ou sur option, permet de déduire les charges effectives et les intérêts d'emprunt ; lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, le surplus étant reportable 10 ans. Le réel devient généralement plus avantageux quand les charges dépassent 30 % des loyers.
FormuleMicro : impôt = loyers × 70 % × (TMI + PS). Réel : impôt = (loyers − charges − intérêts) × (TMI + PS) ; déficit imputable sur le revenu global ≤ 10 700 €/an
ExempleLoyers 10 000 €/an, taux marginal + prélèvements sociaux à 30 %. Micro-foncier : 10 000 × 70 % × 30 % = 2 100 €. Au réel avec 4 000 € de charges et intérêts : base = 6 000 €, impôt = 6 000 × 30 % = 1 800 €.
Définition détaillée
Les loyers d'une location nue, c'est-à-dire non meublée, sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent au bailleur. Le micro-foncier applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, tant que ceux-ci ne dépassent pas le plafond annuel : aucune charge à justifier, déclaration allégée. Le régime réel, obligatoire au-delà du plafond ou choisi sur option, permet de déduire les charges réelles (travaux d'entretien, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion). Lorsque ces charges excèdent les loyers, il se crée un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle légale (hors intérêts d'emprunt), l'excédent étant reportable plusieurs années. Ce mécanisme du déficit foncier est un levier fiscal puissant pour les contribuables fortement imposés qui réalisent des travaux. En pratique, le réel devient avantageux dès que les charges réelles dépassent les 30 % couverts par l'abattement du micro. Attention : l'option pour le réel engage pour trois ans, et la déduction de certains travaux suppose qu'ils relèvent bien de l'entretien ou de la réparation, non de la construction ou de l'agrandissement.
Pourquoi c'est important ?Bien choisir son régime foncier change l'impôt sur les loyers et peut, via le déficit foncier, réduire l'imposition de l'ensemble de ses revenus. Pour un bien à rénover, le réel est souvent décisif. Faire le calcul avant de déclarer évite de payer un impôt qu'une simple option aurait effacé.
Expliqué simplement (ELI5)Tu loues un logement vide. Soit l'État te fait une remise toute prête de 30 % sur tes loyers, soit tu listes toutes tes dépenses pour les enlever. Et si tu fais beaucoup de travaux, tu peux même payer moins d'impôt sur tes autres revenus.
Sources Service-Public.fr — Revenus locatifs (location non meublée) : micro-foncier et réel
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