Rendement net-net Rendement & rentabilité

Le rendement net-net est le plus exigeant des indicateurs de rentabilité : il rapporte au coût total de l'opération le cash-flow annuel qui subsiste une fois tout payé, fiscalité comprise. On part des loyers encaissés, on retranche les charges d'exploitation, l'annuité de crédit, puis l'impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux. C'est le rendement qui finit réellement dans la poche du propriétaire. En France, l'écart avec le rendement net peut être brutal, car la fiscalité dépend fortement du régime : micro-foncier avec son abattement forfaitaire, régime réel permettant de déduire charges et intérêts, ou location meublée (LMNP) avec amortissement, qui peut effacer l'imposition pendant des années. La tranche marginale d'imposition et les 17,2 % de prélèvements sociaux jouent un rôle majeur. Piège fréquent : comparer le net-net de deux investisseurs sans tenir compte de leur situation fiscale personnelle, alors que le même bien offrira un net-net différent selon les revenus et le régime de chacun. C'est l'indicateur final, celui qui tranche entre une opération séduisante sur le papier et réellement profitable.