Marchand de biens Fiscalité
Aussi appelé : Achat-revente · Flipping · Flip immobilier · Trading immobilier
Activité d'achat de biens en vue de leur revente rapide avec marge. Bénéfices imposés en BIC, TVA sur la marge, droits d'enregistrement réduits — pas d'abattement plus-value des particuliers.
Le marchand de biens achète des immeubles, fonds ou terrains dans l'intention de les revendre, à titre habituel, pour en tirer une marge — par opposition à l'investisseur locatif qui détient pour percevoir des loyers. Cette activité commerciale relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), est soumise à la TVA (souvent sur la marge) et bénéficie de droits de mutation réduits à l'achat sous engagement de revendre, mais perd tout abattement pour durée de détention sur la plus-value : le résultat imposable est la marge nette.
FormuleMarge brute = Prix de revente - (Acquisition + droits + travaux + frais de portage)
ExempleBien acheté 150 000 € (droits réduits 25 000 € + 40 000 € de travaux + 5 000 € de portage), revendu 260 000 € : marge brute ≈ 260 000 - 220 000 = 40 000 €, imposée en BIC.
Définition détaillée
Le statut de marchand de biens (art. 35 du CGI) qualifie une activité d'achat-revente exercée de manière habituelle et avec intention spéculative. Le modèle économique diffère radicalement de l'investissement locatif : on ne raisonne pas en taux de capitalisation ni en cash-flow, mais en marge (prix de revente moins coût de revient complet : acquisition, droits, travaux, frais financiers et de portage) et en TRI de portage sur une opération courte. La fiscalité est celle d'une entreprise commerciale : bénéfices en BIC (à l'IR ou à l'IS selon la structure), TVA — fréquemment sur la seule marge pour un bien ancien — et droits d'enregistrement réduits (taux réduit, voire fixe) à l'acquisition, en contrepartie d'un engagement de revendre dans un délai (généralement cinq ans). La plus-value des particuliers et ses abattements pour durée de détention ne s'appliquent pas : tout le gain est imposé comme un résultat d'exploitation. Les risques tiennent au portage (frais financiers qui courent tant que le bien n'est pas revendu), au marché (retournement entre l'achat et la revente) et à la requalification fiscale d'un particulier qui enchaîne les reventes. Cette logique s'appuie sur l'estimation fine d'un prix de revente après travaux et alimente un moteur de calcul distinct de celui de la rentabilité locative.
Pourquoi c'est important ?Le marchand de biens obéit à une logique économique et fiscale totalement différente de l'investissement locatif : marge et portage plutôt que rendement, BIC et TVA plutôt qu'abattement plus-value. Distinguer les deux évite des erreurs de calcul et de fiscalité, et conditionne le choix de la structure (IR/IS) comme du modèle de valorisation.
Expliqué simplement (ELI5)C'est un métier : on achète un bien, on le rénove vite et on le revend plus cher pour gagner la différence. Comme c'est un commerce, on paie des impôts comme une entreprise, pas comme un particulier qui revend sa maison.
Sources Investopedia — Flipping
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