Taux de rendement « acte en mains » Expertise — décotes & paramètres
Aussi appelé : Taux acte en mains · Net yield
Rendement du point de vue de l'acquéreur, droits et frais d'acquisition inclus.
Loyer net rapporté au prix « acte en mains » (valeur + droits de mutation et frais). Toujours inférieur au taux de capitalisation hors droits, il reflète le rendement réellement perçu par l'acheteur.
Formule
Taux AEM = Loyer net / (Valeur + droits ~7,5 % dans l'ancien)Définition détaillée
Le taux de rendement acte en mains exprime le rendement réel du point de vue de l'acquéreur, en intégrant les frais qu'il supporte pour acheter. On rapporte le loyer net annuel non plus à la seule valeur du bien, mais au prix total acte en mains, c'est-à-dire la valeur augmentée des droits de mutation et des frais d'acquisition. Dans l'ancien, ces frais représentent environ sept à huit pour cent du prix, l'essentiel étant constitué des droits de mutation perçus par l'État et les collectivités, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et diverses formalités. Comme le dénominateur est plus élevé que dans le taux de capitalisation hors droits, le taux acte en mains lui est toujours inférieur. Il reflète le rendement que l'acheteur va effectivement percevoir une fois son investissement total engagé, ce qui en fait l'indicateur le plus honnête pour décider d'un achat. Le piège est de comparer un taux acte en mains à un taux hors droits, ce qui revient à comparer des choses différentes et flatte artificiellement l'opération. Il convient aussi de ne pas oublier, au-delà des frais d'acquisition, les charges et la fiscalité qui réduiront encore le rendement final.
Pourquoi c'est important ?
C'est le taux qui dit la vérité à l'acheteur : il mesure ce que l'investissement rapporte vraiment une fois tous les frais payés, et non le rendement théorique du vendeur. L'utiliser évite l'illusion d'optique d'un rendement annoncé hors droits, et permet de comparer correctement des biens dont les frais d'acquisition diffèrent.
Expliqué simplement (ELI5)
← Tous les termes du lexique
Tu achètes une tirelire qui te rend des pièces, mais à la caisse on te fait payer un petit supplément en plus du prix. Le vrai rendement, c'est ce que la tirelire te rapporte comparé à tout ce que tu as déboursé, supplément compris.