Loyer point mort Rendement & rentabilité
Aussi appelé : Point mort locatif · Loyer d'équilibre · Break-even rent
Loyer mensuel minimum pour couvrir charges et dette. En dessous, le bien coûte de l'argent.
Le loyer point mort est le loyer mensuel minimum permettant de couvrir l'ensemble des charges d'exploitation et l'annuité de crédit, en intégrant une provision pour vacance et impayés. C'est le pendant en euros du break-even occupancy. Si le loyer de marché est supérieur, l'opération s'autofinance ; s'il est inférieur, il faut combler la différence chaque mois.
FormuleLoyer point mort ≈ (Charges fixes + Annuité) / (12 × (1 − vacance − impayés))
ExempleCharges et dette à couvrir 8 400 €/an, avec 6 % de vacance/impayés : loyer point mort ≈ 8 400 / (12 × 0,94) ≈ 745 €/mois. Si le bien se loue 800 €, marge de 55 €/mois.
Définition détaillée
Le loyer point mort traduit en euros le seuil de rentabilité d'un investissement locatif : c'est le loyer mensuel en dessous duquel le bien cesse de s'autofinancer et commence à puiser dans la trésorerie du propriétaire. On l'obtient en additionnant les charges fixes annuelles (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurances, gestion, entretien) et l'annuité de crédit, puis en répartissant ce total sur douze mois après avoir minoré les loyers d'une provision pour vacance et impayés. Cette correction est essentielle : un logement n'est jamais loué 365 jours sur 365, et négliger ce taux fausse le calcul. En pratique, on compare ce loyer théorique au loyer réellement praticable sur le marché local, que l'on peut situer grâce aux annonces et aux observatoires des loyers. Piège fréquent : oublier l'assurance emprunteur ou les gros travaux de copropriété votés en assemblée, qui relèvent mécaniquement le point mort. En zone d'encadrement des loyers, le loyer de marché peut être plafonné, ce qui rapproche dangereusement les deux valeurs.
Pourquoi c'est important ?C'est l'indicateur qui dit, en un seul chiffre, si une opération tient debout ou non. Avant même de négocier, il révèle la marge entre ce que le bien peut rapporter et ce qu'il doit impérativement encaisser. Un loyer de marché juste au-dessus du point mort signale une opération fragile, vulnérable au moindre mois de vacance ou à une hausse de charges.
Expliqué simplement (ELI5)Imagine une tirelire qui doit toujours contenir assez pour payer le gâteau du mois. Le loyer point mort, c'est la plus petite pièce qu'il faut y glisser chaque mois pour que la tirelire ne se vide jamais. En dessous, c'est toi qui paies à la place.
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