- Prix médian
- 11 976 €/m²
- Fourchette
- 11 059–13 364 €/m²
- Ventes (5 ans)
- 14
- Surface médiane
- 23 m²
Le marché du Passage Jean Nicot en bref
Passage Jean Nicot se situe nettement en dessous du prix médian du 7e (14 486 €/m²) et nettement au-dessus de la médiane parisienne (10 336 €/m²). Ce niveau s'appuie sur 14 ventes enregistrées sur la voie entre 2021 et 2025.
La moitié des ventes s'est faite entre 11 059 et 13 364 €/m² : une fourchette resserrée, signe d'un bâti homogène (±21 % entre les deux bornes). La surface médiane des biens vendus y est de 23 m², soit un budget médian d'environ 275 448 €. Les studios et 1 pièce constituent le gros des transactions de la voie. Avec des surfaces plutôt petites, la voie attire les studios et deux-pièces, un profil recherché pour l'investissement locatif.
Le nombre de ventes annuelles de la Passage Jean Nicot reste trop réduit pour qu'une évolution de prix y soit lisible sans risque de contresens ; le volume de transactions, lui, donne une bonne idée de l'animation du marché local.
Prix par typologie
Prix médian au m² selon le nombre de pièces — les petites surfaces se négocient généralement plus cher au m².
| Typologie | Ventes | Prix médian | vs rue |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 6 | 12 219 €/m² | +2,0 % |
| 2 pièces | 6 | 11 319 €/m² | -5,5 % |
Activité du marché
Nombre de ventes enregistrées par année — 14 au total, soit environ 3 par an.
Situer cette rue
Comparaison à prix médian, toutes surfaces confondues.
| Périmètre | Prix médian | Écart |
|---|---|---|
| Passage Jean Nicot (7e) | 11 976 €/m² | référence |
| Paris 7e | 14 866 €/m² | -19,4 % |
| Paris | 10 593 €/m² | +13,1 % |
Cette voie se situe nettement en dessous du prix médian du 7e.
Marge de négociation observée Mesuré · DVF — ventes réelles
soit environ 22 036 € sur un bien de 23 m² au prix médian.
Un quart des ventes de la voie se sont conclues au moins 8 % sous le prix médian — c'est l'écart entre la médiane (11 976 €/m²) et le premier quartile (11 059 €/m²). Cette dispersion reflète l'état, l'étage, l'exposition et le DPE du bien : c'est précisément la marge qu'une expertise chiffre pour un logement précis, plutôt qu'à l'aveugle.
Rues comparables dans le 7e
Niveaux de prix les plus proches de cette rue.
La rue au quotidien
Accessibilité, cadre de vie et performance énergétique de la voie, d'après les données ouvertes (Ville de Paris, Île-de-France Mobilités, ADEME).
Performance énergétique du bâti
Répartition des étiquettes DPE sur 53 diagnostics de logements de la voie (source ADEME).
38 % de passoires énergétiques (F ou G) sur cette voie — une part nettement au-dessus de la moyenne parisienne (~20 %). Ces logements subissent une décote et voient leur mise en location progressivement interdite (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034).
Louer dans cette rue Estimé · loyer plafond ÷ prix DVF
Le rendement locatif brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat au m². On l'estime ici au plafond légal — le loyer de référence majoré de l'encadrement, celui que le bailleur cherche à atteindre — et par typologie, car un studio se loue plus cher au m² qu'un grand appartement, mais s'achète aussi plus cher. Le meublé autorise un loyer supérieur, donc un rendement plus élevé, en contrepartie d'une gestion plus lourde et d'une fiscalité propre.
| Typologie | Prix d'achat | Rdt brut — vide | Rdt brut — meublé |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 12 219 €/m² | 4,3 % | 4,9 % |
| 2 pièces | 11 319 €/m² | 4,0 % | 4,5 % |
| 3 pièces | 11 976 €/m² | 3,6 % | 4,1 % |
| 4 pièces et + | 11 976 €/m² | 3,8 % | 4,3 % |
Brut : hors charges, vacance et fiscalité — une étude de rentabilité les intègre. Loyer = plafond majoré du barème ; prix d'achat = médiane DVF de la typologie dans la voie (à défaut, médiane de la voie).
Barème d'encadrement des loyers
Loyers de référence minoré et majoré en €/m² de surface habitable, applicables quartier Gros-Caillou. Le loyer d'un bail ne peut excéder le majoré, hors complément justifié. Plage couvrant toutes les époques — la vôtre resserre la fourchette.
| Typologie | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 23,5 – 44,0 € | 26,7 – 50,2 € |
| 2 pièces | 20,2 – 37,6 € | 23,0 – 42,8 € |
| 3 pièces | 20,0 – 36,2 € | 22,8 – 41,3 € |
| 4 pièces et + | 18,9 – 37,8 € | 21,6 – 43,1 € |
Barème 2025 — Ville de Paris — encadrement des loyers.
Estimer un bien dans cette rue Estimé · calcul sur prix médian DVF
Saisissez une surface pour appliquer les prix réellement observés. Le résultat est encadré par la fourchette des ventes.
Combien de m² pour votre budget ?
Votre capacité d'achat convertie en surface, au prix médian de cette rue. Indicatif : frais de notaire (~7,5 %) déduits, hors assurance et charges.
Faire expertiser un bien du Passage Jean Nicot
Les chiffres de cette page décrivent le marché de la voie. Pour une valeur défendable sur un bien précis — étage, état, exposition, DPE, charges — un expert reprend le dossier et remet un rapport motivé.
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Fiscalité et révision des loyers
Taxe foncière. Le taux global sur le bâti voté pour 2025 s'établit à 21,21 % à Paris, auquel s'ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (6,21 %). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement — une valeur propre à chaque bien, qui figure sur l'avis d'imposition et n'est pas publique. Ce taux est identique dans les vingt arrondissements.
Indice de référence des loyers. Dernière valeur connue : 148,37 (2026 — T2), soit +1,1 % sur un an. C'est le plafond de révision annuelle d'un loyer en cours de bail.